都市計画の決定事項

都市計画の決定事項とは、都市計画法が都市計画に必ず定めること、または定めるよう努めることとして規定する事項のことである。都市計画は、都市計画区域という範囲の中で土地利用や都市施設、市街地開発事業などを計画的に定める制度であり、その内容は法律上の決定事項として整理されている。本節では、区域区分、地域地区、地区計画、市街地開発事業等予定区域について、必ず定める事項と努力義務となる事項、そして例外として定めなくてよい場合を区別して確認する。

区域区分の定めかた

都市計画法第7条第1項は、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分、すなわち区域区分を定めることができると規定する。区域区分は「定めることができる」と規定される任意の定めであり、この点が義務として規定される事項と異なる。ただし同項ただし書は、同項第1号に掲げる既成市街地や近郊整備地帯などを含む都市計画区域については、区域区分を定めるものとすると規定する。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされる（第7条第2項）。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされる（第7条第3項）。

地域地区の定めと必須事項

都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区を定めることができる。第8条第1項は、用途地域、特別用途地区、防火地域又は準防火地域などを号ごとに列挙しており、そのうち用途地域は第1号に掲げる各地域を総称するものとされる。

地域地区については、都市計画に、第一号及び第二号に掲げる事項を定めるものとするとともに、第三号に掲げる事項を定めるよう努めるものとする（第8条第3項）。第一号は地域地区の種類、位置及び区域であり、第二号は地域地区ごとに定める個別の事項である。第三号の「面積その他の政令で定める事項」は努力義務にとどまる。

準都市計画区域については、第8条第2項により、定めることができる地域又は地区の種類が限られている。都市計画区域と準都市計画区域とで定められる地域地区の範囲が同じではない点に注意する必要がある。

用途地域の目的の違い

用途地域の目的は、第9条各項に規定されている。第一種低層住居専用地域は「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」とされ、第二種低層住居専用地域は「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」とされる。両者の違いは、「主として」の語の有無である。

第一種住居地域は住居の環境を保護するため定める地域とされ、第二種住居地域は主として住居の環境を保護するため定める地域とされる。準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされる。準住居地域の目的には業務の利便の増進が含まれるが、第二種住居地域の目的には含まれない。

地区計画の決定要件

地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画である（第12条の5第1項）。地区計画を定めることができる区域は、用途地域が定められている土地の区域と、用途地域が定められていない土地の区域のうち同項第2号イからハまでのいずれかに該当するものである。

都市計画に地区計画を定める場合は、第12条の5第2項により、地区施設及び建築物等の整備並びに土地の利用に関する計画である地区整備計画を、第1号として定めるものとされる。地区計画の目標と当該区域の整備、開発及び保全に関する方針は、同項第2号及び第3号により定めるよう努めるものとされる。地区整備計画は必ず定める事項であり、目標と方針は努力義務である。

地区計画の区域の全部又は一部について地区整備計画を定めることができない特別の事情があるときは、当該区域の全部又は一部について地区整備計画を定めることを要しない（第12条の5第8項）。ただし、区域の一部について地区整備計画を定める場合には、地区整備計画の区域も都市計画に定めなければならない。