その他（宅建業法）

宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という。）は、宅地建物取引業者が取引の相手方等に対して負う義務と、取引上してはならない行為を定める法律である。この節では、取引の各段階で業者に課される説明義務、書面交付義務、秘密保持義務および禁止事項を、条文に即して整理する。取引の前に相手方が判断材料を得る仕組みと、契約成立後に内容を書面で残す仕組みは、時点と対象が異なるため区別しなければならない。

重要事項の説明（第35条）

宅地建物取引業法第35条第1項は、宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売買、交換若しくは貸借の相手方等に、「契約が成立するまでの間に」、宅地建物取引士をして説明させることを義務づける。説明は、少なくとも同項各号に掲げる事項について、それらを記載した書面を交付して行わなければならない。第1号は登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は所有者の氏名、第2号は法令に基づく制限の概要、第4号は飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況を定めている。

同条第1項第5号は、宅地又は建物が工事完了前のものであるときに、その完了時における形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項を対象とする。第7号は代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び目的を、第8号は契約の解除に関する事項を、第9号は損害賠償額の予定又は違約金に関する事項を対象とする。これらは当事者が契約の内容を判断するための情報であり、説明の対象は条文に列挙された事項に限られる。

同条第2項は、宅地又は建物の割賦販売の相手方に対して、同項の事項のほか現金販売価格、割賦販売価格、および引渡しまでに支払う金銭の額と賦払金の額等を説明させることを定める。同条第3項は、宅地建物取引業者を委託者とする信託の受益権の売主となる場合の売買について、同様の説明を求める。第3項には、相手方の利益の保護のため支障を生ずることがない場合として国土交通省令で定める場合は説明を要しないという但書がある。割賦販売の説明事項と信託受益権の説明事項は、同条第1項の事項とは別の規定に基づくものとして区別しなければならない。

宅地建物取引士の記名と提示

同条第4項は、宅地建物取引士が説明をするときは、説明の相手方に対し宅地建物取引士証を提示しなければならないと定める。同条第5項は、書面を交付するに当たって宅地建物取引士が当該書面に記名しなければならないと定める。説明をする者と書面に記名する者は、いずれも宅地建物取引士である。宅地建物取引業者が自ら説明をすることや、宅地建物取引士でない従業者に説明をさせることは、条文の定める方法に従っていないものとなる。