賃貸借の効力と終了

賃貸借の効力と終了は、賃貸人と賃借人が賃貸借契約によってどのような権利義務を負い、その契約がどの場面で終わるかを定める制度である。民法は、賃借人の原状回復義務、敷金の返還、賃料の減額、賃貸人の地位の移転、転貸借との関係、費用償還と損害賠償の期間制限を、それぞれ別の条文で規定している。試験ではこれらの要件と効果を正確に区別できるかが問われるため、本節では各規定の要件と効果を整理し、間違えやすい点を確認する。

賃借人の原状回復義務と賃料の減額

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この義務を負わない。

条文は、損傷の範囲から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」を除いている。したがって、通常の使用による損耗と経年変化は、賃借人の原状回復義務の対象とはならない。

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額される。この規定の減額は、使用及び収益ができなくなった部分の割合によるものであり、賃借人の選択によるものではない。

敷金の返還と充当

民法第622条の2第1項かっこ書は、敷金を、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の金銭給付債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭と定義している。敷金は、名目を問わず、この担保目的で交付された金銭であれば敷金となる。

賃貸人が敷金を受け取っている場合、次の二つの場合に、賃貸人は残額を賃借人に返還しなければならない。一つ目は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときである。二つ目は、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときである。

返還すべき残額は、受け取った敷金の額から、賃貸借に基づいて生じた賃借人の金銭給付債務の額を控除した額である。一つ目の場合は、賃貸借の終了と賃貸物の返還の両方が要件となっており、そのいずれかが欠けるときは返還義務は生じない。

賃借人が賃貸借に基づく金銭給付債務を履行しないときは、賃貸人は、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合、賃借人は、敷金をその債務の弁済に充てることを賃貸人に請求することができない。

賃貸人の地位の移転

賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転する。