開発許可の対象と要件

開発許可は、都市計画区域又は準都市計画区域内で開発行為をしようとする者に、あらかじめ都道府県知事の許可を受けることを義務づける制度である。都市計画法第29条第1項は、この義務を「あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（…指定都市等の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。」と定める。許可の対象となるかどうかは、まず開発行為の定義によって決まる。

開発行為の定義

都市計画法第4条第12項は、開発行為を「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。」と定義する。 開発行為は、土地の区画形質の変更という行為と、その目的が建築物の建築又は特定工作物の建設であるという要件の両方を満たすものである。したがって、土地の区画形質の変更であっても、主たる目的が建築物の建築又は特定工作物の建設でない行為は、この定義に当たらない。特定工作物は、同条第11項で第一種特定工作物と第二種特定工作物に分けて定められている。

許可を要する規模と例外

第29条第1項本文は、都市計画区域又は準都市計画区域内の開発行為を原則として許可の対象とする。そのうえで同項ただし書は、「次に掲げる開発行為については、この限りでない。」として十一の例外を置く。第1号は、市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内で行う開発行為のうち、その規模が政令で定める規模未満であるものを許可の対象から外す。この規模は、都市計画法施行令第19条第1項が区域ごとに定める。市街化区域では千平方メートル未満が政令の規模であり、区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域では三千平方メートル未満が政令の規模である。 政令の規模は、都道府県が条例で区域を限って定め直すことができる。その範囲は、市街化区域では三百平方メートル以上千平方メートル未満、区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域では三百平方メートル以上三千平方メートル未満である。 市街化区域の規模は、同令第19条第2項により、特別区の存する区域や首都圏整備法等に定める一定の区域では千平方メートルではなく五百平方メートルとして読み替えられる。

第29条第1項第2号は、市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内で、「農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの」を例外とする。第4号は都市計画事業の施行として行う開発行為を、第5号は土地区画整理事業の施行として行う開発行為を例外とする。これらは規模にかかわらず許可を要しない。第1号の規模要件とは異なり、第4号以下は面積による限定を置かない。また、第29条第2項は、都市計画区域及び準都市計画区域外の区域について、政令で定める規模以上の開発行為を許可の対象とする。