手付金等の保全措置

手付金等の保全措置は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買において、買主から手付金等を受領する前に、その返還を確実にする措置を講じることを義務づける制度である。宅地建物取引業法は、売主である業者が手付金等の返還債務を履行できなくなる場合に備えて、保全措置を手付金等の受領の前提条件としている。根拠条文は、目的物の工事が完了する前か後かによって第41条と第41条の2に分かれており、この区分が出題の中心になる。

工事完了前の売買（法第41条）

第41条は、「宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるもの」に適用される。第1項は、手付金等を受領する前に次のいずれかの措置を講じることを求めている。第1号は、銀行等との間で保証委託契約を締結し、銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付する措置である。第2号は、保険事業者との間で保証保険契約を締結し、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付する措置である。

第2項と第3項は、それぞれの措置の内容に要件を課している。保証委託契約に基づく保証は、「少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものであること」が要件である。保証保険契約では、保険金額が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）に相当する金額であること、保険期間が保証保険契約の成立時から引渡しまでの期間であることが要件となる。保証の対象を受領額の一部に限ってもよいと考えるのは誤りであり、第2項は全部の返還債務を保証することを求めている。

第1項ただし書は、保全措置が不要となる場合を定める。宅地又は建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、そして受領しようとする手付金等の額が「代金の額の百分の五以下であり」、かつ、政令で定める額以下であるときである。この百分の五という割合は、後述する第41条の2の十分の一とは別の数値であり、両者を同じ基準と考えてはならない。

第4項は、第1項の措置を講じない場合に、買主が「手付金等を支払わないことができる」という効果を定める。第4項が定めるのは支払を拒める効果であり、契約の効力そのものに関する定めではないことに注意しなければならない。