不動産登記の手続

不動産登記法は、土地や建物の表示と権利の状況を登記記録に記載し、これを一般に公示する制度を定めている。登記記録を見れば不動産の所在、地目、面積、所有者などを知ることができるため、不動産を取引する者はその登記を信頼して取引に入ることができる。この制度を支える中心にあるのが、登記の申請の方法、申請をすべき者、申請の期間、そして申請が受理されない場合の扱いに関する手続のルールである。本節では、権利の登記を申請する際の基本原則と、試験で繰り返し問われる個別の登記の申請資格、期間、却下の要件を整理する。

権利の登記の基本原則である共同申請

権利に関する登記は、原則として権利を取得する側と失う側が共同で申請する。不動産登記法第60条は、「権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない」と定めている。ここでいう登記権利者は登記により権利を得る者、登記義務者は登記により権利を失う者を指す。売買による所有権移転登記であれば、買主が登記権利者、売主が登記義務者として共同で申請する。一方で、申請を一方の当事者だけで行うことができる場合は、「法令に別段の定めがある場合」に当たるものだけである。したがって、原則と例外を区別するためには、どの登記が共同申請の例外として一人で申請できるのかを条文ごとに確認しなければならない。 共同申請は権利に関する登記の原則であり、表示に関する登記や次に述べる所有権の保存の登記にそのまま当てはめることはできない。

所有権の保存の登記の申請者

所有権の保存の登記は、まだ登記記録上に所有権の登記名義人がいない不動産について初めて所有権の登記をするものである。不動産登記法第74条第1項は、所有権の保存の登記を申請できる者を限定し、「次に掲げる者以外の者は、申請することができない」と定めている。掲げられているのは、表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人、所有権を有することが確定判決によって確認された者、そして収用によって所有権を取得した者の三者である。この三者は、登記の申請をする立場にあると法が認めた者であって、単に所有者であるという事実だけでは申請者になれない。 表題部所有者から所有権を取得した者は、一般承継人ではなく特定承継人にあたるため、原則として第74条第1項の申請者には含まれない。

不動産登記法第74条第2項は、区分建物について例外を設けている。区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も所有権の保存の登記を申請できる。この場合、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。条文の構造は、特定承継人が申請できるのは区分建物に限られ、さらに敷地権付き区分建物では敷地権の登記名義人の承諾が要件として加わるというものである。区分建物の特例を一般の建物にも及ぼすと考えるのは誤りである。

表題登記と滅失登記の申請期間

建物の表題登記と滅失登記には、いずれも申請期間が定められている。不動産登記法第47条第1項は、新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者について、「その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない」と定めている。期間の起算点は所有権の取得の日であり、建物の完成日や引渡日とは一致しない場合があるため、取得の日を基準に数えなければならない。 一方、建物が滅失したときの滅失の登記について、不動産登記法第57条は「その滅失の日から一月以内に」申請しなければならないと定めている。申請義務を負う者は、表題部所有者又は所有権の登記名義人である。ただし、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合は、申請義務者が所有者とされている。