クーリング・オフ

クーリング・オフは、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、買主が一定の要件の下で買受けの申込みを撤回し、又は売買契約を解除することを認める制度である。宅地建物取引業法第37条の2第1項は、宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（同項では「事務所等」という。）以外の場所において買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主が、「書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除」を行うことができると定める。

制度の対象となるのは、業者が自ら売主となる売買契約である。同項の本文は「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について」と限定しているため、業者が買主側の代理人や媒介者として関与するにすぎない取引は、この条文の適用対象とならない。また、同項の括弧書きは、事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除くと定めている。したがって、申込みが事務所等でされた場合には、その後に事務所等以外の場所で契約が締結されたとしても、この買主はクーリング・オフを行うことができない。

申込みの撤回等の方法と効力

申込みの撤回等は、書面によって行わなければならない。条文が「書面により」と定めている以上、口頭で行った申込みの撤回や契約の解除は、同項が定める申込みの撤回等に当たらない。

効力の発生時期は、同条第2項が定める。同項は「申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。」と定めるから、効力は書面が業者に到達した時ではなく、申込者等が書面を発した時に生じる。この点は発信の時点を基準とする規定であり、到達の時点を基準とする規定とは区別しなければならない。

「申込者等」とは、同条第1項の規定により、買受けの申込みをした者又は買主（同項では「申込者等」という。）を指す。したがって、申込みをした段階の者と、売買契約を締結した後の買主の両方が、この条文の撤回等を行う主体となる。

適用除外（クーリング・オフができない場合）

同条第1項は、「次に掲げる場合を除き」と定め、撤回等が認められない場合を二つ挙げる。

第一に、申込者等が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したときである。この場合の期間は告げられた日を起算点とし、業者の告知がなければ期間は進行しないことになる。