広告・誇大広告の規制

広告・誇大広告の規制は、宅地建物取引業者が業務に関して行う広告の内容、時期及び表示事項を制限する制度である。宅地建物取引業法は、広告の内容について第32条で誇大広告を禁止し、広告の開始時期について第33条で制限を設け、取引態様の明示を第34条で義務付けている。宅地建物取引業者の広告は相手方等が取引の判断をする際の材料になるため、この三つの規定が広告の段階での規制の中心となる。

誇大広告の禁止（第32条）

第32条は、広告を行う場面において、業者が用いてはならない表示の類型を二つ定めている。一つは、広告の対象である宅地又は建物について、事実と著しく食い違う内容を示す表示である。もう一つは、実際より著しく良く見せたり有利に見せたりして、相手方に誤った認識を抱かせる表示である。

禁止の対象となる事項は、宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便、代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法、並びに代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあっせんである。このため、対価の額や支払方法に関する表示であっても、第32条の対象事項に該当する場合には禁止が及ぶ。

二つの表示の類型には、いずれも「著しく」という要件が付されている。したがって、わずかな相違や軽微な優良性の誇張は、条文が定める程度に達しない限り第32条の禁止に該当しない。

広告の開始時期の制限（第33条）

第33条は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前における広告の開始を制限する。工事の完了前は、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。ただし、工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項若しくは第2項の許可、建築基準法第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後は、広告をすることができる。

第33条が対象とするのは工事の完了前であるため、工事が完了した後の広告には、同条の制限は及ばない。また、どの許可等の処分が必要な処分に当たるかは、政令で定められたものに従って判断する。許可等の処分の種類を問う問題では、都市計画法、建築基準法その他法令の処分のうち、政令で定めるものに限られる点に注意しなければならない。

取引態様の明示（第34条）

第34条第1項は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときに、取引態様の別を明示しなければならないと定める。取引態様の別とは、自己が契約の当事者となって当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別である。