不当な勧誘の禁止

宅地建物取引業法第47条と第47条の2は、宅地建物取引業者が契約の締結を勧誘する場面で相手方等に対して行ってはならない行為を定めている。宅地建物取引業者の勧誘は相手方等の判断に強く影響しやすいため、法は勧誘の方法そのものを規制の対象としている。本節では、第47条の各号と第47条の2の各項が禁止する行為を、要件の過不足、主体の違い、対象となる事項の範囲という観点から整理する。

事実の不告知と不実告知

第47条第1号は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、一定の事項について「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁止している。禁止の対象は故意による不告知と不実告知であり、過失によって誤った説明をした場合は、この号の文言からは直ちに該当しない。

対象となる事項は、同号イからニまでに列挙されている。イは第35条第1項各号又は第2項各号に掲げる事項、ロは第35条の2各号に掲げる事項、ハは第37条第1項各号又は第2項各号に掲げる事項であり、ただしハでは第37条第1項第1号が除かれている。当事者の氏名及び住所は、第37条第1項第1号に掲げる事項であるため、第47条第1号ハの対象には含まれない。

ニは、イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件などのうち、「宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」を定めている。ニはイからハに列挙されていない事項を受ける包括的な規定であり、対象の範囲はイからハの列挙だけで決まるのではなく、判断への重要な影響という要件で画される。

第47条第1号が禁止する行為は、勧誘をするに際しての告知だけではない。同号は、契約の申込みの撤回若しくは解除、又は宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、同じ行為をすることも禁止している。勧誘の場面に限られず、撤回、解除、債権行使の妨害を目的とする場合も対象になる。