物権変動と対抗要件

物権変動と対抗要件は、不動産の物権が当事者の間でいつ移転するかと、その移転を第三者に主張するために何が必要かを定める制度である。民法は、物権の設定及び移転が当事者の意思表示だけで効力を生じるという原則を採る。この原則を定めるのが第176条であり、同条は「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。」と定める。すなわち、売買契約などの意思表示によって、当事者の間では所有権が移転する。ただし、この効力は当事者の間に限られ、第三者との関係は別に規律される。

意思主義と対抗要件の区別

第176条が定めるのは当事者間の効力であり、登記の有無はその効力の発生要件とはされない。不動産の物権変動について第三者に対抗するための要件を定めるのが第177条である。同条は「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」と定める。したがって、登記をしていない買主は、売主との間では所有権を有するが、その所有権を第三者に対抗することはできない。

試験で問われるのは、「効力が生じない」のか「対抗することができない」のかという区別である。第177条は物権変動そのものを無効とするものではなく、対抗力の有無を定めるものである。

第三者の範囲と登記の要否

第177条の「第三者」の範囲は条文に定義がなく、判例によって画されている。判例は、当事者及びその包括承継人は第三者に含まれないとし、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者に限って第三者に当たるとする。この判例の枠組みでは、背信的悪意者は登記の欠缺を主張することができない。

不動産登記法その他の登記に関する法律の定めを受けるため、登記が対抗要件として機能する場面は、物権変動を争う者が登記を備えているかどうかによって決まる。

時効取得と登記

所有権の取得時効について、第162条第1項は「二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。」と定める。同条第2項は、占有の開始の時に善意であり、かつ、過失がなかった場合には十年間の占有で所有権を取得すると定める。