賃貸借の終了と効力

重要記述

• 賃貸人は使用及び収益に必要な修繕義務を負うが、その修繕が賃借人の責めに帰すべき事由によって必要になったときは、修繕義務を負わない。
• 適法な転貸借の下で原賃貸借が期間満了により終了した場合、転貸借は遅くとも賃貸人が転借人に目的物の返還を請求した時に終了する。
• 賃借人は、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗及び経年変化について原状回復義務を負わない。
• 建物所有を目的とする地上権又は土地賃借権は、借地権者名義で登記された建物を所有するときは、その借地権を第三者に対抗することができる。
• 賃貸不動産が譲渡され賃貸人の地位が譲受人に移転したときは、譲受人は、譲渡人が負っていた賃借人に対する費用償還債務を承継する。
• 賃貸人の地位は、譲渡人と譲受人の合意によって譲受人に移転させることができ、賃借人の承諾を要しない。（改正前は、賃貸人の地位の移転に賃借人の承諾が必要であると解されていた。）
• 賃貸人の地位が譲受人に移転した場合、賃借人の未履行債務の弁済に敷金が充当され、残額の返還債務が譲受人に承継される。
• 土地の賃借人は、賃貸借契約に基づき、賃貸人に対して土地を使用に適した状態に置くよう請求することができる。
• 賃借物の一部が賃借人の責めに帰することができない事由により使用及び収益をすることができなくなったときは、賃料はその部分の割合に応じて減額される。
• 耕作を目的とする土地の賃借人は、不可抗力により収益が賃料より少なくなったときは、賃料の減額を請求することができる。
• 処分の権限を有しない者は、短期賃貸借の存続期間を超える賃貸借をすることができない。
• 対抗要件を備えた不動産賃借人は、正当な権原なく不動産を占有する第三者に対して返還を請求することができる。
• 賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなったときは、賃貸借は終了する。
• 適法な転貸借がある場合、賃貸人と賃借人の合意解除は、賃貸人が解除の当時賃借人の債務不履行による解除権を有していたときを除き、転借人に対抗することができない。
• 書面によらない賃貸借について、借主が目的物の引渡しを受けるまで貸主が解除することができるという一般規定はない。
• 期間の定めのない動産の賃貸借は、解約の申入れの日から一日を経過することによって終了する。
• 賃貸借の期間内に解約をする権利を留保する合意がされた場合、その当事者は、期間内であってもその権利に基づき解約の申入れをすることができる。
• 期間の定めのある賃貸借について、やむを得ない事由があるときに損害を賠償して解除することができるという一般規定はない。
• 賃貸借の期間満了後に賃借人が使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定される。
• 賃借人が死亡しても賃貸借は当然には終了せず、賃借人の契約上の地位は相続人に承継される。
• 賃借人の債務不履行を理由に賃貸借が解除された場合、転貸借は原則として賃貸人が転借人に目的物の明渡しを請求した時に終了する。（最判昭和36年12月21日は、賃借人の債務不履行による賃貸借解除の際に転貸借が賃貸借の終了と同時に終了するとしていた。）
• 賃借人が有益費を支出した場合、その償還は賃貸借の終了時に、価格の増加が現存するときに限り請求することができる。
• 賃借人は、賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、直ちにその償還を請求することができる。
• 建物の賃借人は、造作買取請求権の行使によって生じた代金債権を被担保債権として、建物について留置権を行使することができない。
• 敷金返還請求権は、賃貸借終了後、賃借人が賃貸物を返還した時に、被担保債務を控除した残額について具体的に発生する。
• 賃借人は、敷金を賃料債務の弁済に充てるよう賃貸人に請求することができない。
• 賃貸人は、敷金によって弁済を受けられる債権について、賃借人の動産に先取特権を行使することができない。
• 賃借人が賃借権を適法に譲渡したときは、譲渡人は賃貸人に対して敷金の返還を請求することができる。
• 賃借人は、特約がない限り、賃貸人に対して賃借権の設定登記を請求することができない。
• 土地賃借権は、賃借人の継続的な用益により時効によって取得することができる。
• 地上権者は、土地の所有者の承諾を要せず、その土地を第三者に賃貸することができる。
• 土地の賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ賃借物を転貸することができない。
• 建物賃貸借に賃料の自動増額特約があっても、賃借人は賃料減額請求権を行使することができる。
• 賃貸建物の譲受人が賃貸人の地位を賃借人に対抗するには、所有権移転登記を備えることを要する。
• 賃借人が賃貸物の所有権を取得したときは、賃借権は混同により消滅するのが原則であり、賃借権が第三者の権利の目的となっている場合は消滅しない。