地上権と用益物権の基本

重要記述

• 地上権者は、地上権設定者に対し、地上権の設定登記を請求する権利を有する。
• 地上権者は、設定者の承諾を得なくても、地上権を譲渡し、又は土地を第三者に賃貸することができる。
• 土地賃借権も、賃借人が賃借物を継続的に用益する事実により、時効によって取得することができる。
• 地上権の存続期間を設定行為で定める場合、民法第二百六十八条第二項の二十年以上五十年以下の範囲による制限は及ばない。
• 地上権は、工作物又は竹木を所有する目的で他人の土地を使用する権利である。
• 工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地下又は空間を地上権の目的とすることができる。
• 地上権設定契約において譲渡を禁止する旨が合意されても、地上権の譲渡はその効力を妨げられない。
• 法定地上権を取得した者は、土地所有者に対し、当事者の請求により裁判所が定める地代を支払わなければならない。
• 永小作権は小作料を支払って他人の土地で耕作又は牧畜をする権利であり、無償の永小作権は設定することができない。
• 入会権の行使を妨害する者に対する妨害排除請求は、別段の慣習がない限り、構成員全員でしなければならないものではなく、構成員一人でも行うことができる。
• 地上権者は、土地所有者に対し、土地を使用に適した状態に置くよう請求する権利を有しない。
• 土地賃借人は、賃貸借契約に基づき、賃貸人に対し、土地を使用に適した状態に置くよう請求する権利を有する。
• 土地賃借人は、特別の合意がない限り、賃貸人に対し賃借権設定登記を請求する権利を有しない。
• 地上権は、取得時効によって取得することができる。
• 地上権の取得時効期間は、占有者の善意及び無過失の有無により、十年又は二十年と定まる。
• 地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。
• 通行地役権は、承役地に通路が開設されていなくても、通路が継続的に使用され外形上認識できる場合には、時効によって取得することができる。
• 建物所有を目的とする地上権及び土地賃借権は、それぞれの権利者が登記されている建物を所有するときは、その旨をもって第三者に対抗することができる。
• 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができない。
• 時効取得した地上権は、時効完成後に目的土地を取得して登記をした第三者に対し、登記がなければ取得を対抗することができない。
• 永小作権を目的として抵当権が設定された後、永小作人が永小作権を放棄しても、その放棄は抵当権者に対抗することができない。
• 借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者が承諾しないときは、裁判所は借地権者の申立てにより承諾に代わる許可を与えることができる。

地上権の内容と法定地上権

地上権は、工作物又は竹木を所有する目的で他人の土地を使用する権利である（重要記述5）。土地を使用する点では賃借権と似るが、地上権は物権であるため、設定者の承諾を要しない場面が多く、両者の性質の違いが試験の中心論点となる。地上権の目的は土地の表面に限られない。工作物を所有するため上下の範囲を定めて地下又は空間を目的とすることもでき（重要記述6）、これは区分地上権（民法第269条の2）として、土地を立体的に利用するための制度である。存続期間を設定行為で定める場合には、存続期間の上限に関する規律の適用が及ばないとされる（重要記述4）。設定行為の内容が第一の判断基準となる点を押さえておく。 法定地上権は、土地とその上の建物の所有者が異なる場合などに法律上当然に成立する地上権である。法定地上権を取得した者は、土地所有者に対して地代を支払う義務を負うが、その額は当事者の請求により裁判所が定める（重要記述8、民法第388条）。当事者の合意によらず、裁判所が地代を定める点が特徴である。