실비 가산 보수계약

왜 배우는가: 실비 가산 보수계약은 공사비 산정 위험이 큰 공사에서 발주자와 시공자가 비용을 나누는 대표적인 계약 방식이다. 설계가 확정되지 않은 사업이나 공기가 촉박한 사업에서 선택되므로 실무와 시험에서 반복해 다뤄진다. 계약 방식의 장단점과 발주자 위험 부담을 함께 묻는 문항의 기초가 된다.

출제 이력: 제138회 1교시 9번, 제123회 2교시 3번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

실비 가산 보수계약은 공사에 실제 든 직접비를 발주자가 정산해 지급하고, 여기에 일정한 보수(가산금)를 더해 대가를 정하는 계약 방식이다.

• 실비정산보수 가산계약
• 직접공사비
• 보수(Fee)
• 정산
• 원가보장
• 발주자 위험 부담
• 목표비용
• 인센티브 보수

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 공사비를 미리 정하지 않고 쓴 만큼 정산하는 방식이다. 시공자는 원가를 그대로 돌려받고, 그 위에 이익과 일반관리비에 해당하는 보수를 얹어 받는다. 발주자 입장에서는 설계가 덜 된 공사도 시작할 수 있지만, 비용이 얼마나 늘지에 대한 부담을 떠안는다.

정식으로 정의하면, 실비 가산 보수계약은 계약자가 허용된 실제 비용(직접비)을 전부 보상받고, 별도로 합의된 보수를 더해 받는 원가보상계약(Cost-reimbursement contract)의 한 종류이다. 영문 위키백과의 정의도 같다. 발주자가 실제 비용을 문서로 확인해 지급하고, 추가 보수는 보통 계약금액의 일정 비율이나 정액으로 정한다.

핵심 용어를 나누어 보면 다음과 같다.

직접공사비는 자재·노무·장비처럼 공사에 직접 투입된 비용이다. 정산의 대상이 되는 부분이다.

보수(Fee)는 간접비, 이익, 위험에 대한 대가이다. 정액으로 정하거나 직접공사비의 일정 비율로 정한다. 비율로 정하면 비용이 커질수록 보수도 커지므로 발주자가 주의해야 할 점이다.

목표비용은 계약 시점에 정해 두는 기준 원가이다. 실제 비용과 목표비용을 비교해 보수를 조정하는 인센티브 방식에서 쓰인다.

3. 등장 배경과 필요성

건설공사는 설계 변경과 현장 여건 변화가 많다. 공사 초기에 전체 물량과 단가를 정확히 산정하기 어려운 경우가 많다. 이때 확정 금액으로 계약하면 시공자가 높은 위험 할증을 붙이거나 계약 후 분쟁이 생길 수 있다. 실비 가산 방식은 이런 불확실성을 발주자 쪽으로 옮겨 계약 금액의 정확성을 높이려는 목적으로 쓰인다.

또한 긴급 복구, 시설 개량, 설계와 시공이 병행되는 사업처럼 공기가 우선인 공사에서 필요성이 크다. 공사를 먼저 시작해야 하는 상황에서 정확한 공사비를 정하지 못할 때 이 방식을 선택한다.

이 방식의 전제는 발주자가 실제 비용을 확인할 수 있어야 한다는 점이다. 정산 자료가 투명하지 않으면 과다 청구 위험이 커진다. 그래서 원가 증빙과 감사 절차가 함께 요구된다.

목표비용 대비 실제비용 차이의 분담으로 보수를 조정하는 방식은 실비 가산 계약의 응용이다. 다만 기본형인 실비 가산 고정보수 계약에서는 보수가 정액으로 고정된다.

4. 구성요소·원리·절차

실비 가산 보수계약은 발주자가 공사에 실제로 들어간 직접비를 정산해 주고, 여기에 일정한 보수(fee)를 더해 지급하는 실비정산보수 가산계약이다. 시공자 입장에서는 원가 변동 위험을 발주자가 떠안는 대신, 계약 시점에 이익을 확정하기 어렵다는 특징이 있다. 건설사업관리 관점에서는 설계가 확정되지 않았거나 공사 범위가 불명확한 사업에서 공기를 앞당기기 위해 쓰인다.

구성요소는 다음과 같이 나눠 본다.

직접공사비는 실비정산이 원칙이다. 시공자는 증빙서류를 제출하고, 발주자 또는 건설사업관리자가 이를 검토해 인정 여부를 가린다. 보수는 계약 방식에 따라 정액보수(고정된 금액)와 비율보수(실비에 일정 비율을 곱한 금액)로 정한다. 어느 쪽이든 보수는 원가가 늘어도 같이 늘지 않는 것이 원칙이다. 그래야 시공자가 원가를 부풀릴 유인이 줄어든다.

원리를 식으로 쓰면 다음과 같다.

$C_{total} = C_{direct} + C_{indirect} + F$

C_{total}은 총 계약금액(원), C_{direct}는 정산된 직접공사비(원), C_{indirect}는 정산된 간접공사비(원), F는 보수(원)다. 보수를 비율로 정하면 F = \alpha \cdot (C_{direct} + C_{indirect})에서 \alpha는 보수율(%)이다. 정액보수라면 F는 계약 시 확정된 금액이다.

절차는 다음 순서로 진행된다.

• 발주자가 공사 범위, 정산 항목, 보수 방식을 계약서에 정한다.
• 시공자가 공사를 수행하며 비용 증빙을 월별로 제출한다.
• 건설사업관리자가 증빙을 검토해 인정 비용을 확정한다.
• 확정 비용에 보수를 더해 기성금을 산정하고 지급한다.
• 최종 정산 시 실비와 보수를 합산해 계약금액을 확정한다.

이 절차의 핵심은 3단계의 비용 검증이다. 검증이 느슨하면 비용 누수가 생기고, 검증이 지나치게 엄격하면 시공자와 발주자 사이에 분쟁이 생긴다. 건설사업관리자는 실비 항목을 공종별로 분류하고, 비목별 단가 근거를 함께 관리해야 한다.

도식은 다음과 같다.

5. 관련 법령·기준·표준

실비 가산 보수계약은 국내 공공 계약의 표준 유형으로 명시된 방식이 아니며, 민간 계약과 해외 계약에서 사용하는 방식이다. 따라서 국내 법령에서 직접 정한 기준값은 확인된 범위가 없다. 아래 표는 계약 방식의 구조와 기준이 되는 개념을 정리한 것이다.

보수율 자체의 값은 발주자와 시공자의 협상으로 정해진다. 보수율은 계약 조건에 따라 정함. 국내 공공공사의 실비 정산 항목은 정부계약 일반조건과 해당 기관 계약 규정을 따른다. 이 부분은 계약 주체와 공사 종류에 따라 달라진다.

해외 기준으로는 미국 연방조달 체계의 원가보상계약(cost-reimbursement contract) 유형이 있다. 이 유형은 비용 상한, 보수, 인센티브 조정 방식을 구분한다. 국내 실정에 그대로 옮겨 쓰면 안 되며, 개념 차이만 참고한다.

계산 원리를 확인하면 목표비용 기준 인센티브형에서 최종 보수는 다음 식으로 정해진다.

$F_{final} = F_{target} + (C_{target} - C_{actual}) \cdot r_{contractor}$

F_{final}은 최종 보수(원), F_{target}은 목표 보수(원), C_{target}은 목표비용(원), C_{actual}은 실제비용(원), r_{contractor}는 시공자 분담률이다. 실제비용이 목표비용보다 크면 분담률에 따라 보수가 줄어든다.

6. 유형과 비교

실비 가산 보수계약은 공사비 실비를 발주자가 전액 보전하고, 그 위에 보수(가산)를 더하는 원가보상계약(Cost-Reimbursement Contract)의 한 종류다. 같은 원가보상계약 안에서도 보수를 정하는 방식에 따라 여러 유형으로 나뉜다. 유형별 차이는 보수가 고정되는지, 성과에 따라 변하는지를 기준으로 보면 정리된다.

• 원가보상계약(Cost-Reimbursement Contract): 허용 가능한 실비를 모두 지급하고 보수를 추가하는 계약의 총칭이다. 고정가격계약과 대비된다.
• 실비 정액 가산 계약(Cost Plus Fixed Fee, CPFF): 실비에 합의된 고정 보수를 더한다. 원가가 늘어도 보수는 변하지 않는다.
• 실비 성과급 가산 계약(Cost Plus Incentive Fee, CPIF): 목표원가 대비 실제원가 차이에 따라 보수를 조정한다.
• 실비 포상 가산 계약(Cost Plus Award Fee, CPAF): 평가위원회 등의 주관적·객관적 평가 결과에 따라 보수를 지급한다.