부동산종합공부

왜 배우는가: 부동산종합공부는 토지·건축물·이용규제·가격 정보를 한 공부로 묶는 제도여서, 부동산 관련 시험에서 지적공부와 건축물대장의 연계, 행정정보 일원화를 묻는 문제의 출발점이 된다. 등록사항과 관리 체계를 정확히 알아 두면 4교시 논술의 통합방안과 활용효과 논리를 바로 세울 수 있다.

출제 이력: 제122회 1교시 9번, 제116회 4교시 6번, 제99회 1교시 5번, 제90회 4교시 1번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

지적소관청이 부동산 정보를 한 공부로 등록·관리하는 장부이다.

부동산종합공부는 지적공부와 건축물대장 등 흩어진 부동산 공적장부를 한 곳에 모아, 한 번의 열람·발급으로 부동산 정보를 확인하게 한 체계이다. 답안 첫 줄에는 이 정의를 쓰고, 이어서 등록사항 다섯 가지를 제시하는 것이 기본 구성이다. 핵심 키워드는 다음과 같다.

• 부동산종합공부
• 지적공부
• 건축물대장
• 토지이용계획확인서
• 개별공시지가
• 부동산종합증명서
• 부동산종합공부시스템

2. 개념 풀이

정식 정의는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제76조의3에 근거한다. 지적소관청은 부동산종합공부에 토지의 표시와 소유자, 건축물의 표시와 소유자(토지에 건축물이 있는 경우만 해당한다), 토지의 이용 및 규제, 부동산의 가격에 관한 사항, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 등록하여야 한다. 따라서 부동산종합공부는 지적공부 한 종류가 아니라, 여러 부동산 공부의 내용을 하나로 묶은 종합 장부이다.

원리는 원천 자료를 그대로 두고 연계하는 데 있다. 등록사항을 관리하는 기관의 장은 지적소관청에 관련 정보를 상시 제공하여야 한다(법 제76조의2 제3항). 지적소관청은 등록을 위해 필요하면 관련 자료의 제출을 요구할 수 있고, 요구받은 기관의 장은 특별한 사유가 없으면 자료를 제공하여야 한다(같은 조 제4항). 이 두 조항이 상시 정보 제공과 자료 제출 요구라는 연계 장치이다.

등록사항은 다음과 같이 구성된다.

• 토지의 표시와 소유자: 이 법에 따른 지적공부의 내용이다.
• 건축물의 표시와 소유자: 토지에 건축물이 있는 경우만 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장의 내용이다.
• 토지의 이용 및 규제: 「토지이용규제 기본법」 제10조에 따른 토지이용계획확인서의 내용이다.
• 부동산의 가격: 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조에 따른 개별공시지가와 같은 법 제16조부터 제18조까지에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격 공시내용이다.
• 그 밖의 사항: 부동산의 효율적 이용과 종합적 관리·운영에 필요하여 대통령령으로 정한 사항이다.

등록사항 사이에 내용이 일치하지 않으면 지적소관청이 이를 확인하고 해당 기관에 등록사항 정정을 요청할 수 있다(시행령 제62조의3). 이처럼 부동산종합공부는 원본을 가진 기관과 지적소관청이 자료를 주고받으며 정확성을 유지하는 구조이다.

관리 체계는 두 층으로 나뉜다. 국토교통부장관이 운영하는 국토정보시스템은 부동산종합공부 정보를 전국 단위로 통합 관리하고, 지방자치단체가 운영하는 부동산종합공부시스템은 지적공부와 부동산종합공부 정보를 전자적으로 관리한다(운영 및 관리규정 제2조). 두 시스템을 합쳐 정보관리체계라고 부른다. 지적소관청은 부동산종합공부를 영구히 보존하여야 하며, 멸실이나 훼손에 대비해 이를 별도로 복제하여 관리하는 정보관리체계를 구축하여야 한다(법 제76조의2 제2항).

열람과 발급은 부동산종합공부를 열람하거나 부동산종합증명서를 발급받는 방식으로 이루어진다. 신청자는 수수료를 내야 한다(법 제106조 제1항 제14호의2). 증명서에 건축물현황도 중 평면도와 단위세대별 평면도가 포함되면, 그 열람·발급 방법은 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조 제3항에 따른다(시행규칙 제74조 제3항). 즉 증명서의 범위는 등록사항의 범위와 같고, 세부 절차만 해당 규칙에 위임된 구조이다.

3. 등장 배경과 필요성

부동산 정보는 여러 기관에 나뉘어 관리되어 왔다. 토지의 경계와 면적은 지적공부, 건물의 표시는 건축물대장, 이용 규제는 토지이용계획확인서, 가격은 공시지가 자료에 있었다. 국민은 필요한 정보마다 따로 신청하고 발급받아야 했으며, 기관마다 자료가 분리되어 있어 내용이 서로 일치하는지 한눈에 확인하기 어려웠다.

부동산 공적문서를 구조적으로 연계하면 한 번의 신청으로 필요한 정보를 얻을 수 있다. 정보를 한 곳에 모으면 자료 정비가 함께 이루어지고, 국민의 편익과 행정의 효율이 함께 높아진다. 이것이 부동산종합공부 도입의 기본 취지이다. 행정 측면에서는 등록사항을 한 기관이 종합 관리하므로, 부동산 정보의 신뢰성을 높이는 기반도 된다.

법적 기반은 2014년 1월 17일 시행규칙 개정으로 마련되었다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제74조 제2항에 부동산종합증명서의 열람·발급 절차가 신설되었고, 같은 조 제3항과 제4항에 건축물현황도와 증명서 서식이 함께 규정되었다. 현재 등록사항은 법 제76조의3 각 호의 다섯 가지로 정해져 있다.