지역권

왜 배우는가: 지역권은 통행로와 용수 같은 토지 이용 분쟁의 법적 근거가 되므로 지적과 부동산 실무에서 중요하다. 시험에서는 정의, 요역지와 승역지의 구분, 부종성과 불가분성 같은 물권 원리를 묻는 문제로 반복해서 나온다. 답안의 정의 첫 줄과 두 토지의 구분을 먼저 익히는 것이 출발점이다.

출제 이력: 제128회 1교시 12번, 제108회 1교시 10번, 제95회 1교시 12번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리이다. 답안의 첫 줄은 이 정의로 시작하고, 지역권이 물권이라는 점을 바로 이어 쓴다. 지역권은 토지의 소유권을 얻지 않고 남의 땅을 특정 목적에 맞게 이용하는 권리라는 점이 핵심이다.

핵심 키워드는 다음과 같다.

• 지역권: 타인의 토지를 자기 토지의 편익을 위해 이용하는 용익물권이다.
• 요역지: 지역권으로 편익을 얻는 토지이다.
• 승역지: 지역권으로 편익을 제공하는 토지이다.
• 용익물권: 물건의 사용가치를 지배하는 물권이며, 지상권과 전세권이 함께 속한다.
• 타물권: 타인의 토지 위에 성립하는 권리이다.
• 부종성: 지역권이 요역지 소유권과 함께 이전하는 성질이다.
• 불가분성: 토지가 분할되거나 일부 양도되어도 지역권이 각 부분에 존속하는 성질이다.

2. 개념 풀이

정식 정의는 민법 제291조에 있다. 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리가 있다. 편익을 얻는 토지를 요역지라 하고, 편익을 제공하는 토지를 승역지라 한다. 지역권의 본질은 두 토지 사이의 이용 관계를 물권으로 정하는 데 있다.

지역권은 타인의 토지를 쓴다는 점에서 지상권과 같은 용익물권이지만, 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 쓰는 지상권과 달리 소유를 목적으로 하지 않는다. 승역지 소유자는 요역지의 편익을 위한 이용을 참아야 하는 부담을 진다. 승역지 소유자는 지역권자가 승역지에 설치한 공작물을 지역권의 행사를 방해하지 않는 범위에서 사용할 수 있다(제300조 제1항).

요역지는 1필의 토지여야 하고 토지의 일부를 위한 지역권은 설정할 수 없다. 반면 승역지는 1필의 토지일 필요가 없어서 토지의 일부 위에도 지역권이 성립한다.

부종성은 지역권의 이전을 요역지에 묶는 성질이다. 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전한다. 다만 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다(민법 제292조 제1항). 그래서 요역지가 양도되면 지역권도 새 소유자에게 옮겨 간다. 지역권만 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다(제292조 제2항). 다만 제1항은 다른 약정이 있으면 그 약정에 따른다. 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다.

불가분성은 토지의 분할과 일부양도에 대응하는 성질이다. 토지의 분할이나 일부양도가 있으면 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 승역지의 각 부분에 존속한다(민법 제293조 제2항). 다만 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것이면 다른 부분에는 지역권이 존속하지 않는다. 토지공유자 1인은 자기 지분에 관하여 지역권을 소멸하게 하지 못한다(제293조 제1항). 요역지가 수인의 공유인 경우 그 1인에 의한 소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다(제296조).

지역권은 설정 계약과 등기로 취득하는 것이 기본이다. 시효에 의한 취득도 인정되며, 이때 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 취득시효에 관한 규정이 준용된다(민법 제294조). 통행지역권은 요역지 소유자가 승역지 위에 통로를 설치하여 요역지의 편익을 위해 승역지를 늘 사용하는 객관적 상태가 20년간 계속되어야 취득할 수 있다. 단순히 타인의 토지를 통행한 사실만으로는 부족하다. 시효로 지역권을 취득한 자는 등기함으로써 지역권을 취득한다고 보는 것이 판례이다. 등기하지 않은 지역권은 승계취득을 주장하더라도 제3자에게 대항하지 못한다.

3. 등장 배경과 필요성

소유권은 토지를 배타적으로 지배하는 권리인데, 인접한 토지 사이에서는 한 토지의 편익을 위해 다른 토지를 이용해야 하는 경우가 생긴다. 가상의 예로, 뒤쪽 필지가 도로에 나가려면 앞쪽 필지를 지나야 하는 경우나 위쪽 토지의 물을 아래쪽 밭에 대어야 하는 경우를 들 수 있다. 이러한 이용 관계를 소유자 사이의 계약과 법률로 정리한 제도가 지역권이다.