식재공사 하자

왜 배우는가: 식재공사 하자는 준공 후 나무가 죽거나 생육이 나빠질 때 시공 책임을 가리는 기준이다. 시공 책임 판단에 자주 쓰이므로 실무에서 중요하다. 같은 주제가 여러 문항에서 반복해 묻기 때문에 원인을 단계별로 구분하는 연습이 필요하다.

출제 이력: 제123회 3교시 5번, 제118회 2교시 3번, 제96회 2교시 6번, 제87회 2교시 2번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

식재공사 하자는 시공상 결함으로 식재된 조경수가 안전·기능·미관에 지장을 주는 상태를 말한다.

핵심 키워드는 다음과 같다.

• 식재공사 하자: 조경 식재 공사 후 판정 기준에 따라 하자 여부를 가리는 대상 전체
• 시공하자: 설계도서대로 심었으나 품질이나 끝마무리가 부족한 결함
• 미시공하자: 설계된 수목을 전부 또는 일부 심지 않은 결함
• 변경시공하자: 설계된 수종이나 규격과 다르게 심은 결함
• 조경수 고사: 수목이 회복하기 어렵게 죽은 상태
• 하자담보책임기간: 시공사가 하자를 보수할 의무를 지는 기간

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 나무를 심은 뒤 나무가 죽거나 자라지 못하고 그 원인이 공사에 있을 때 식재공사 하자가 된다. 나무가 시들었다고 모두 하자가 되는 것은 아니다. 관리주체나 입주자가 유지관리를 소홀히 했거나 태풍·지진 같은 자연재해로 피해를 입었다면 하자에서 제외된다.

정식 판정 기준은 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」이 정한다. 하자심사는 하자의 존재 여부나 해당 여부에 다툼이 있는 사건에 대해 하자심사·분쟁조정위원회가 하자 여부를 판정하는 것을 말한다. 건축물의 하자 여부는 사용검사를 받은 설계도서를 기준으로 판정한다.

시공하자는 설계도서대로 시공했으나 품질이나 마무리가 부족해 지장을 초래한 결함이다. 미시공하자는 설계된 공종의 전부나 일부를 시공하지 않아 지장을 초래한 경우다. 변경시공하자는 설계된 규격·성능·재질에 미달하거나 저급자재로 바꿔 시공한 경우다.

설계도서의 내용이 없거나 서로 다르면 적용 순위를 따른다. 순서는 주택공급계약서, 견본주택, 계약자 배포용 분양책자, 특별시방서, 설계도면, 일반시방서·표준시방서 순이다. 조경공사의 경우에는 설계도서에 명기된 조경수의 수종 및 규격을 기준으로 한다.

식재 공사에 적용하면 세 가지 유형이 모두 나온다. 설계된 수목을 심지 않으면 미시공하자, 설계된 수종을 저급 수종으로 바꾸면 변경시공하자, 식재 방법이 잘못되어 수목이 고사하면 시공하자로 본다. 같은 나무라도 원인이 무엇이냐에 따라 유형이 달라진다.

조경수 고사는 수관부 가지의 3분의 2 이상이 고사되었거나, 수목의 생육상태가 극히 불량해 회복하기 어렵다고 인정되는 상태다. 고사 여부는 현장실사를 통한 육안조사를 원칙으로 하며, 하자보수 청구 문서, 하자관리 대장, 영양제 투입 현황, 관수 여부 같은 자료로 확인한다.

입상불량은 지주목의 지지 상태가 부실해 조경수가 쓰러진 경우다. 다만 관리주체나 입주자의 유지관리 소홀로 쓰러지거나 인위적으로 훼손되었다고 입증되면 하자가 아니다.

3. 등장 배경과 필요성

공동주택의 조경은 여러 세대가 함께 쓰는 공용부분에 속한다. 나무가 죽거나 쓰러지면 시공사와 관리주체 사이에서 원인과 책임을 두고 분쟁이 생기기 쉽다. 이 때문에 하자 여부를 판정할 공통 기준이 필요해졌다. 이 기준은 「공동주택관리법」에 따라 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회가 쓰는 판정 기준이다.

식재 하자가 많은 이유는 조경수가 자연 토양이 아닌 인공 식재기반에서 자라기 때문이다. 식재지 토양은 공사 과정에서 교란되고 이물질이 섞이며, 사람과 차량의 간섭을 계속 받는다. 이 조건은 굴취, 운반, 식재의 각 단계에서 뿌리를 손상시키고 활착을 늦춘다. 활착이 늦으면 수목은 수분과 양분을 충분히 얻지 못해 쇠약해진다.

이식한 나무의 가지가 마르거나 고사하는 원인은 상당 부분 수분 부족으로 설명된다. 따라서 식재 직후의 관수 관리는 수목의 생존을 좌우한다. 관수 관리가 소홀했다면 시공 결함이 아니라 유지관리 문제로 판단될 여지가 있다. 판정에서는 이 둘을 가르는 것이 핵심이다.

법령은 준공 후 경과 기간도 하자 판정 요소로 둔다. 예를 들어 뿌리분 결속재료는 준공 후 2년이 지난 뒤 지표면에 노출된 상태에서 제거하지 않으면 시공하자로 본다. 분해되는 결속재료를 썼다면 하자가 아니다. 이처럼 시기와 재료를 함께 봐야 하자 여부가 정해진다.