공개공지와 공공공지

왜 배우는가: 공개공지와 공공공지는 모두 시민이 드나드는 열린 공간이라 이름과 기능이 비슷해서 비교 문제로 자주 출제되는 주제다. 설치 근거(건축법과 도시·군계획시설 기준)와 조성 주체가 달라서, 이 차이를 정확히 구분해야 답안에서 점수를 얻는다. 실무에서도 건축 인허가 절차와 도시계획 결정 절차를 구분해 계획해야 한다.

출제 이력: 제139회 1교시 2번, 제120회 1교시 12번, 제93회 1교시 7번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

공개공지는 건축주가 건축물 대지에 설치해 일반이 사용하도록 개방한 공간이다.

공공공지는 도시·군계획시설로 결정되어 행정이 설치하는 공간이다. 두 개념은 모두 시민이 드나드는 열린 공간이지만 법적 근거, 설치 주체, 목적의 출발점이 다르다. 답안 첫 줄에는 공개공지의 정의를 두고, 이어서 공공공지와의 차이를 대비하는 순서로 쓴다. 영문으로는 Privately Owned Public Space라고 하며, 사적 대지를 공공에 개방한다는 성격을 드러내는 말이다.

핵심 키워드는 다음과 같다.

• 공개공지: 건축물 대지에 확보하는 일반 개방 공간이다.
• 공개 공간: 공개공지와 함께 건축법이 허용하는 개방 공간의 형태다.
• 공공공지: 도시·군계획시설 중 공간시설에 속하는 공공 설치 공간이다.
• 도시·군계획시설: 도시·군관리계획으로 결정해 설치하는 기반시설이다.
• 공간시설: 광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지처럼 열린 공간을 이루는 시설이다.
• 건축법 제43조: 공개공지 설치 의무와 관리 근거를 정한 조문이다.
• 개방성: 누구나 출입하고 이용할 수 있는 상태로, 두 개념의 공통 성격이다.

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면 공개공지는 건물을 짓는 사람이 자기 땅의 일부를 시민이 쉬고 지나갈 수 있게 내놓는 공간이다. 공공공지는 도시를 계획할 때 필요한 곳을 미리 정해 두고 공공이 만드는 공터형 시설이다. 두 가지 모두 울타리로 막지 않고 누구나 들어올 수 있다는 점이 같다.

정식 정의는 법 문언을 따른다. 건축법은 일정 용도와 규모 이상의 건축물에 대하여 일반이 사용할 수 있도록 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(공터) 또는 공개 공간을 설치하도록 정한다. 이를 공개공지등이라 부른다. 공개 공지는 필로티 구조로도 설치할 수 있다.

법은 울타리나 담장을 설치하거나 출입구를 폐쇄하는 행위를 제한 행위로 정한다. 따라서 개방은 출입이 차단되지 않은 상태로 이해하면 된다.

공개공지의 면적은 대지면적의 10% 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. 조경면적을 공개공지 면적으로 인정할 수 있어 조경 계획과 개방 공간 계획이 함께 맞물린다.

도시·군계획시설은 도시·군관리계획으로 결정하여 설치하는 기반시설이다. 교통시설, 공간시설, 방재시설 등으로 나뉘며, 이 가운데 공간시설에 공공공지가 포함된다. 공공공지는 시·군 안의 주요시설물이나 환경을 보호하고, 경관을 유지하며, 재해에 대비하고, 보행자의 통행과 주민의 일시적 휴식 공간을 확보하기 위해 설치하는 시설이다. 공공목적을 위해 필요한 최소한의 규모로 설치하는 것이 원칙이다.

정리하면 공개공지는 건축주가 설치하고 일반에 개방하는 대지 내 공간이다.

3. 등장 배경과 필요성

도심에 건축물이 밀집하면서 시민이 쉬고 걸을 수 있는 열린 공간이 부족해졌다. 공공이 필요한 토지를 모두 사들여 공원이나 광장을 만드는 방식은 비용과 기간의 부담이 크다. 그래서 건축법은 일정 규모 이상의 건축물에 대지 일부를 개방하도록 정하여, 민간 개발이 공공성의 일부를 나누어 맡게 했다. 건축법 제43조 제1항은 이 조치의 목적을 쾌적한 환경 조성으로 밝힌다.

설치 대상은 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역과 지정·공고된 지역이다. 용도는 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설(여객용), 업무시설, 숙박시설 등 다중이 이용하는 건축물 중심이다. 대상 규모는 바닥면적 합계 5천㎡ 이상이다.

민간에 의무를 지우는 만큼 보상도 준다. 공개공지를 설치하면 용적률과 높이 제한을 완화해 적용할 수 있으며, 완화 폭은 해당 지역 기준의 1.2배 이하로 제한된다. 사업자는 개방 공간을 내주는 대신 건축 계획의 여유를 얻는다.

관리 측면도 강화됐다. 2019년 4월 개정으로 공개공지등의 점검과 유지·관리 사항을 지방자치단체 조례로 정할 수 있게 되었고, 물건을 쌓거나 출입을 차단해 활용을 저해하는 행위 금지 규정이 신설되었다. 2020년 4월에는 시행령에 제한되는 행위 유형이 구체화되었다. 개방 공간은 관리가 뒷받침되지 않으면 기능이 사라지므로, 법은 이를 제한 행위로 열거한다.