개발제한구역 훼손지 복구

왜 배우는가: 개발제한구역 해제와 훼손지 복구는 인허가 절차에서 함께 움직인다. 용어와 판정 기준을 정확히 알아야 답안의 출발점이 된다.

출제 이력: 제132회 3교시 6번, 제94회 4교시 5번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

훼손지 복구는 개발제한구역 안의 훼손된 토지를 녹지로 되돌려 녹지 기능을 회복시키는 제도이다.

개발제한구역은 도시의 무분별한 확산을 막고 녹지를 보전하기 위해 지정한 구역이다. 그 안에서 건축물과 공작물 때문에 녹지 기능이 떨어진 땅을 복구하는 것이 이 제도의 출발점이다. 답안 첫 줄에는 정의를 쓰고, 이어서 아래 키워드를 본문 전개에 연결한다.

핵심 키워드는 다음과 같다.

• 개발제한구역: 도시 확산을 막고 녹지를 보전하기 위해 지정하는 구역이다.
• 훼손지: 건축물이나 공작물이 들어서 녹지 기능이 떨어진 토지이다.
• 복구사업지역: 훼손지를 복구하기 위해 복구계획을 세워 추진하는 지역이다.
• 복구사업비: 용지, 조성, 기반시설 설치 비용과 부대비용을 합한 금액이다.
• 정비사업구역: 토지소유자 등이 훼손지 정비사업을 추진하는 지역이다.
• 해제대상지역: 개발사업을 위해 개발제한구역에서 해제되는 지역이다.
• 보전부담금: 해제대상지역에 대해 법에 따라 부과하는 부담금이다.

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면 훼손지 복구는 개발제한구역에서 건물이나 시설 때문에 망가진 땅을 원래의 녹지 상태로 되돌리는 일이다. 개발제한구역은 도시가 번지는 것을 막으려고 지정한 땅이므로, 그 안의 훼손은 곧 녹지 기능의 손실이 된다.

정식 정의는 「개발제한구역 훼손지 복구 및 정비사업 업무처리규정」(약칭 업무처리규정)에 따른다. 이 규정은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(약칭 개발제한구역법) 제4조제4항부터 제7항과 제4조의2에 근거를 둔다. 규정의 목적은 훼손지의 복구와 정비에 관한 내용과 절차를 정하는 것이다.

훼손지는 주택, 상가, 공장, 창고 등 건축물이 세워진 지역을 말한다. 축사 등 건축물이나 공작물이 설치된 지역, 대지와 공장용지 같은 지목의 토지로서 녹지 복원이 필요한 곳도 포함된다.

훼손지는 훼손시설이 설치된 면적으로 판정한다. 훼손시설 면적이 전체면적의 100분의 20 이상이면 해당 지번 전체를 훼손지로 본다. 그 미만이라도 훼손시설 면적이 330제곱미터 이상이면 그 면적을 훼손지로 판정한다.

복구사업지역은 입안권자 또는 개발사업자가 훼손지를 복구하기 위해 복구계획을 세워 추진하는 지역이다. 해제대상지역에 연접하여 지정할 수도 있고, 떨어진 곳에 분리하여 지정할 수도 있다. 복구사업지역의 개소당 면적은 1만제곱미터 이상으로 설정하는 것이 원칙이다. 훼손지가 산재되어 부득이한 경우에만 소규모로 설정한다.

복구사업지역의 면적은 해제대상지역 면적의 100분의 10부터 100분의 20까지 범위에서 정한다. 이때 바다, 하천, 도랑, 제방, 도로, 철도 등 존치되는 면적은 기준 면적에서 뺀다. 면적은 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 국토교통부장관이 입안권자와 협의하여 결정한다.

복구사업지역을 고를 때는 우선 선정 요건을 먼저 본다. 개발제한구역관리계획의 훼손지 복구 계획에 반영된 지역, 생태민감지역 인근 지역, 차단녹지나 완충녹지 확보가 필요한 지역이 여기에 든다.

복구사업비는 용지비용, 용지부담금, 조성비용, 기반시설 설치비용 및 그 밖의 부대비용을 합한 금액이다. 복구사업비의 산정은 「택지개발촉진법」에 따른 공공택지 조성원가 산정기준을 준용한다.

정비사업구역은 법 제4조의2에 따라 토지소유자 등이 훼손지 정비사업을 추진하는 지역이다. 복구가 훼손지를 녹지로 되돌리는 사업이라면, 정비는 난립한 훼손시설을 체계적으로 정리하고 도시공원과 녹지를 확보하는 사업이다.

복구계획은 개발제한구역 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획 입안 시에 함께 제출한다. 다만, 개발계획 승인 시 도시ㆍ군관리계획이 의제되는 경우에는 개발사업의 지구지정 신청 시에 함께 제출한다.

3. 등장 배경과 필요성

개발제한구역은 도시 확산을 막기 위해 지정되었지만, 그 안에는 오래전부터 건축물과 시설이 들어선 곳이 많다. 이런 시설이 방치되거나 무분별하게 들어서면 녹지가 끊기고 생태계의 연속성이 약해진다.

개발제한구역을 해제하여 개발하는 경우에도 문제가 생긴다. 해제 대상 주변에 기존 훼손지가 남아 있으면 도시가 연속적으로 번지는 도시연담화가 우려된다. 규정은 복구사업이 이 연담화를 막는 효과가 있는지를 경계설정 기준으로 본다.

이 때문에 복구는 해제 절차와 연계된다. 해제대상지역 개발사업의 도시ㆍ군관리계획 입안 시에 훼손지 복구계획을 포함해 제출하도록 하여, 해제와 복구가 한 번에 검토되게 한다.

규정 제9조는 복구사업을 통해 개발제한구역 안의 녹지를 보전하고, 이미 훼손된 지역의 녹지 기능을 회복하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하도록 원칙을 둔다. 훼손지 복구는 결국 녹지 보전과 도시민의 생활환경 확보를 동시에 노리는 제도이다.

정리하면 훼손지 복구는 두 가지 필요에서 나왔다. 하나는 훼손된 녹지의 기능을 되살리는 것이고, 다른 하나는 해제와 개발이 진행될 때 주변 훼손을 함께 정리하는 것이다.