CM

왜 배우는가: 건설사업관리는 대형 공사에서 공기, 공사비, 품질을 함께 관리하는 대표 제도다. 실무에서는 발주방식과 감리제도를 비교할 때 기준이 되는 개념이다. 여러 회차에 걸쳐 정의, 업무내용, 유형을 묻는 문제로 출제됐다.

출제 이력: 제138회 1교시 8번, 제120회 3교시 5번, 제118회 1교시 5번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

건설사업관리(CM)는 발주자를 대신하여 건설공사의 기획부터 시공 후 관리까지 공기·공사비·품질을 관리하고 조정하는 전문 용역이다.

건설사업관리는 발주자의 일을 전문 기술인이 대신 맡아 공사 전 과정을 관리하는 제도다. 핵심 키워드는 다음과 같다.

• 건설사업관리: 발주자를 대행하는 공사 관리 용역
• 공기·공사비·품질 관리: 세 요소를 함께 묶어 관리하는 목표
• 감독 권한대행: 발주청의 공사감독 업무를 대신 수행
• 건설사업관리기술인: 용역사업자에 소속된 관리 기술인
• 책임건설사업관리기술인: 현장에 상주하며 업무를 총괄하는 자
• 사업관리방식: 직접감독과 건설사업관리 중 선택하는 방식
• 조정: 관련자 모두가 동의하는 조치를 이끌어 내는 일
• 검토·확인: 시공 결과의 타당성과 계약 이행을 살피는 일

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면 건설사업관리는 공사를 실제로 짓는 시공자와 설계를 맡은 설계자 사이에서 발주자의 일을 대신 챙기는 관리 제도다. 발주자 혼자서는 매일 이어지는 공정과 품질을 모두 살피기 어렵기 때문에 전문 기술인이 그 역할을 맡는다.

정식 정의는 「건설기술 진흥법」 제39조에 근거한 사업관리 제도다. 시행령 제59조는 건설사업관리의 업무범위를 설계 전 단계, 기본설계 단계, 실시설계 단계, 구매조달 단계, 시공 단계, 시공 후 단계의 여섯 단계로 나눈다. 단계별 업무내용에는 사업비, 공정, 품질, 안전, 환경 관리와 사업정보 관리, 위험요소 관리가 포함된다.

CM이라는 말은 네 가지 뜻으로 쓰인다. 공사관리 행위, 공사계약 방식, 공사관리 주체, 학문 영역이 그것이다. 우리 제도에서는 주로 주체와 업무 범위를 중심으로 이해한다.

CM의 핵심은 공기(Time), 공사비(Cost), 품질(Quality)을 함께 관리하는 데 있다. 세 요소는 서로 얽혀 있어서 공기를 줄이려 하면 공사비나 품질이 흔들리기 쉽다. 그래서 세 요소를 한 주체가 조정하는 구조가 필요하다.

감독 권한대행은 발주청의 공사감독 업무 일부를 건설사업관리 용역사업자가 대신 수행하는 것이다. 시공 단계에서는 시공계획과 공정표 검토, 시공 확인, 하도급 타당성 검토 등을 맡는다.

건설사업관리기술인은 건설사업관리용역사업자에 소속되어 업무를 수행하는 기술인이다. 현장에 상주하며 업무를 총괄하는 책임건설사업관리기술인과, 분야별로 그를 보좌하는 분야별 건설사업관리기술인으로 나뉜다.

사업관리방식은 발주청이 건설공사를 직접감독으로 할지 건설사업관리로 할지 정하는 방식이다. 사업 특성과 발주청의 역량에 맞춰 순차적으로 검토한다.

지침에서 쓰는 조정은 설계자, 시공자, 건설사업관리기술인, 공사감독자, 발주청이 사전에 충분히 검토하고 협의해 관련자 모두가 동의하는 조치를 이끌어 내는 것을 말한다. 조정 결과가 기존 계약내용과 다르면 계약변경의 근거가 된다.

검토와 확인은 구분해서 이해해야 한다. 검토는 시공자가 낸 중요사항을 경험과 기술로 타당성 있게 파악하는 것이다. 확인은 공사가 계약문서대로 실시되는지, 지시와 승인 이후 결과가 의도대로 이행됐는지 살피는 것이다. 검토ㆍ확인자는 자신의 검토ㆍ확인 사항에 대해 책임을 진다.

건설사업관리 용역사업자는 발주청과 체결한 건설사업관리 용역계약에 따라 책임을 진다. 용역계약문서는 계약서, 기술용역입찰유의서, 기술용역계약일반조건, 과업수행계획서, 건설사업관리비 산출내역서로 구성된다. 이 문서들은 상호보완의 효력을 가진다.

3. 등장 배경과 필요성

공사 규모가 커지고 공종이 세분화되면서 발주자 한 기관이 설계, 시공, 인허가, 민원을 모두 직접 관리하기 어려워졌다. 여러 주체가 얽힌 공사에서는 설계와 시공이 어긋나 재시공이나 공기 지연이 생기기 쉽다. 이 문제를 줄이려고 전문 관리 주체를 두는 제도가 도입됐다.

이 제도는 미국에서 처음 도입된 방식이다. 국내에서는 건설사업관리를 건설프로젝트 조달 방식의 하나로 제도화했다. 발주청은 사업 초기 기본구상 단계에서 건설사업관리 적용 여부를 검토해야 한다.

사업관리방식은 평가 점수로 배정한다. 사업특성 및 발주청 역량 평가 점수가 80점 이상이면 시공 단계의 감독 권한대행 등 건설사업관리를 적용한다. 점수가 50점 이상이면 건설사업관리를 적용할 수 있고, 50점 미만이면 직접감독 또는 건설사업관리를 선택한다.