용도지역·용도지구·용도구역

왜 배우는가: 용도지역 제도는 토지 개발 인허가와 도시계획의 출발점이어서 실무에서 개발 가능 여부를 판단하는 기준이 된다. 정의와 지정 체계, 용도지구·용도구역과의 차이를 묻는 서술형 문항으로 출제된다.

출제 이력: 제131회 2교시 3번, 제130회 2교시 6번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

용도지역은 토지 이용과 건축물 제한을 통해 토지를 효율적으로 이용하도록 중복 없이 지정하는 지역이다. 답안 첫 줄에는 이 정의를 쓰고, 용도지구와 용도구역을 함께 묻는 문항이면 세 개념의 차이를 이어서 쓴다. 아래 키워드는 이 설명 전체에서 반복되는 용어이다.

• 용도지역: 토지 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이를 제한하는 기본 구분이다.
• 용도지구: 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 미관·경관·안전 등을 도모하는 지정이다.
• 용도구역: 용도지역·용도지구와 별도로 토지 이용을 특별히 관리하는 구역이다.
• 도시관리계획: 세 가지 지정을 결정하는 법정 계획 절차이다.
• 중복 지정: 용도지역은 한 토지에 하나만 지정하고, 용도지구와 용도구역은 그 위에 겹쳐 지정할 수 있다.
• 공공복리: 용도지역 제한의 궁극적인 목적이다.
• 이용구분: 지역별로 건축할 수 있는 건축물의 범위를 나누는 기준이다.

2. 개념 풀이

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭 국토계획법)에서 용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한하여 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하는 장치이다. 용도지역은 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역이다. 정의의 핵심은 세 가지이다. 제한의 대상이 토지 이용과 건축물이라는 점, 목적이 토지의 효율적 이용과 공공복리라는 점, 결정 수단이 도시관리계획이라는 점이다.

용도지역이 중복되지 않아야 하는 이유는 한 토지에 건축 허용 범위가 하나로 정해져야 개발행위를 예측할 수 있기 때문이다. 이 원리에 따라 용도지역은 토지 이용의 기본 틀이고, 용도지구와 용도구역은 그 틀에 덧씌우는 보완 장치이다. 기본 틀로 다루기 어려운 미관·안전·환경 문제를 용도지구와 용도구역이 맡는 구조이다.

용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4종류이다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다. 주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로, 상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로, 공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로, 녹지지역은 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 세분된다. 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분된다. 농림지역과 자연환경보전지역은 세분하지 않는다. 도시지역 안의 세분 구분은 건폐율과 용적률의 상한이 달라지는 근거가 되므로 답안에서 용도지역 이름과 함께 묶어 쓰는 것이 좋다.

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용한다. 이를 통해 용도지역의 기능을 증진하고 미관·경관·안전 등을 도모하는 것이 목적이다. 경관지구, 방재지구, 개발진흥지구처럼 지정 목적에 따라 종류가 나뉘며, 용도지역과 달리 중복 지정이 가능하다.

용도구역은 용도지역·용도지구와 별도로 토지 이용을 관리할 필요가 있는 구역을 지정하는 제도이다. 용도구역에는 개발제한구역, 도시자연공원구역 등이 있다. 용도구역은 개발을 억제하거나 질서 있게 유도하는 것이 목적이므로, 자연환경관리에서는 보전 목적의 핵심 수단으로 쓰인다.

지정은 도시관리계획 결정 절차로 이루어지며, 일반적인 순서는 다음과 같다.

• 입안: 지정 목적과 범위를 담은 도시관리계획안을 마련한다.
• 주민 의견 청취: 공고와 열람을 거쳐 주민과 지방의회의 의견을 듣는다.
• 심의: 도시계획위원회의 심의를 받는다.
• 결정·고시: 결정 내용을 고시하여 효력을 발생시킨다.

이용구분은 각 지역에서 건축할 수 있는 건축물과 건축할 수 없는 건축물을 나누는 기준이다. 용도지역 안에서 건축물의 용도 범위가 달라지는 이유는 지역의 기능에 맞추어 주거·상업·공업·보전 목적을 구분하기 위해서다. 답안에서는 정의, 지정 체계, 중복 여부, 지정 절차, 이용구분 순서로 쓰면 구조가 드러난다.

3. 등장 배경과 필요성

토지는 한정된 자원이며 주거, 상업, 공업, 농업, 보전 등 여러 목적이 같은 공간에서 경합한다. 이 목적들이 무질서하게 섞이면 공해, 교통 혼잡, 재해 위험이 생기므로 미리 토지 이용의 질서를 세울 필요가 생겼다. 용도지역 제도는 이 필요에 따라 토지를 용도별로 나누어 공간의 역할을 정하는 장치이다.