토지적성평가

왜 배우는가: 토지적성평가는 국토계획의 초기 단계에서 개발과 보전의 균형을 판단하는 근거를 제공하는 제도로, 도시·군기본계획 수립 시 기초조사의 핵심이다. 시험에서는 평가체계, 평가지표, 주체의 역할을 묻는 문항으로 여러 교시에 걸쳐 반복 출제되므로 개념의 전체 구조를 먼저 잡아야 한다.

출제 이력: 제131회 3교시 6번, 제129회 3교시 2번, 제127회 4교시 1번, 제121회 4교시 4번, 제100회 1교시 3번, 제93회 2교시 6번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의는 다음과 같다.

토지적성평가는 토지의 토양, 입지, 활용가능성 등을 기준으로 토지의 개발적성·농업적성·보전적성을 평가하여 국토·도시계획의 기초자료로 활용하는 제도이다.

핵심 키워드는 다음과 같다.

• 토지적성평가: 토지의 적성을 개발·농업·보전으로 나누어 평가하는 제도
• 개발적성: 도시적 개발에 적합한 정도를 나타내는 평가 결과
• 농업적성: 농지로서 보전할 가치가 있는 정도를 나타내는 평가 결과
• 보전적성: 환경·생태적 가치를 보존해야 하는 정도를 나타내는 평가 결과
• 평가지표: 토양, 입지, 활용가능성 등 적성을 판단하는 기준 항목
• 기초조사: 도시·군기본계획 수립 전 토지적성평가와 재해취약성분석을 수행하는 조사 단계
• 평가등급: 지표 점수를 종합해 부여하는 등급으로 계획 수립과 용도 결정에 활용

2. 개념 풀이

토지적성평가는 땅의 성질을 따져서 이 땅을 개발해도 되는지, 농사를 지어야 하는지, 지켜야 하는지를 가리는 절차다. 쉽게 말하면 토지의 '체질검사'에 해당한다. 토양이 얼마나 단단하고 배수가 잘 되는지, 교통과 기반시설에 얼마나 가까운지, 이미 개발된 땅인지 등을 항목별로 점수화한다.

정식 정의는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제20조제2항에 따른 토지의 적성에 대한 평가다. 평가 결과는 토지의 용도 분류와 도시·군기본계획의 공간구조 설정에 쓰인다. 평가는 토지의 토양, 입지, 활용가능성 등을 고려해 개발적성·농업적성·보전적성으로 나누어 이루어진다.

이 제도의 핵심 용어는 다음과 같다.

개발적성은 도로, 상하수도 등 기반시설 여건과 지형·경사 등을 고려해 도시적 개발에 얼마나 적합한지를 나타낸다. 개발적성이 높은 땅은 도시 확장 후보지가 된다.

보전적성은 자연환경, 생태, 경관, 재해 측면에서 보존 가치가 얼마나 큰지를 나타낸다. 보전적성이 높은 땅은 개발을 억제하는 근거가 된다.

농업적성은 농지로서의 생산성과 농업 기반을 기준으로 판단한다. 농업적성이 높은 땅은 농업진흥지역 등 농지 보전 방향의 근거가 된다.

3. 등장 배경과 필요성

우리나라에서는 국토의 난개발이 누적되면서 개발과 보전을 사전에 조율하는 장치가 필요해졌다. 개발이 이미 진행된 뒤에 환경 문제를 막기는 어렵다. 따라서 공간계획 초기 단계에서 토지의 성질을 객관적으로 평가하는 절차가 요구되었다.

토지적성평가 이전에도 토지분류조사, 농지능력구분조사, 녹지자연도 등 유사한 조사가 있었다. 그러나 이들은 단일 목적의 조사였다. 토지적성평가는 토지가 가진 여러 특성을 종합적으로 고려해 그 결과를 계획에 반영하는 체계적 평가제도로 도입되었다. 이 점에서 계획 도구로서의 성격이 뚜렷하다.