결합개발

왜 배우는가: 결합개발은 도시개발법이 2023년 이후 도입한 제도로, 떨어진 여러 지역을 하나의 도시개발구역으로 묶어 개발하는 방식이다. 도시 내 노후 시설이나 재해 위험지, 기반시설 이전 대상지를 사업성과 함께 해결하려는 현장 수요가 많아 실무 적용이 늘고 있다. 기술사 시험에서도 요건과 지정 가능 지역을 묻는 문항이 반복해서 출제되므로 정의와 지정 대상을 정확히 익혀야 한다.

출제 이력: 제138회 2교시 6번, 제137회 2교시 4번, 제127회 1교시 4번, 제123회 1교시 11번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의는 다음과 같다.

결합개발은 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 도시개발구역으로 결합 지정하여 도시개발사업을 시행하는 방식이다.

핵심 키워드는 다음과 같다.

• 결합개발: 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 도시개발구역으로 지정하는 것
• 분할: 하나의 구역을 둘 이상의 사업시행지구로 나누는 것, 결합의 반대 개념
• 사업시행지구: 분할된 구역 단위로 사업을 시행하는 범위
• 지정권자: 도시개발구역을 지정하는 시·도지사 또는 대도시 시장, 국토교통부장관
• 연접 지역: 결합 요건상 같은 특별시·광역시·도·특별자치도 안에 있어야 하는 지역 범위
• 지정 대상 지역: 결합 구역에 하나 이상 포함되어야 하는 공익·재해·기반시설 관련 지역
• 완화 특례: 결합개발 사업에 지정 대상·개발계획·시행자 지정 기준을 완화해 적용하는 규정
• 순환개발: 단계적으로 구역을 옮기며 시행하는 방식으로, 결합개발의 필수 지역 사유로 쓰임

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면 결합개발은 떨어진 땅 두 곳 이상을 한 장의 도시개발계획으로 묶는 제도다. 도시 안에는 재해 위험지, 군사시설, 문화재 보존지처럼 단독으로는 개발이 어려운 땅이 있다. 이런 땅을 개발이 가능한 인근 땅과 함께 묶으면 사업성과 공공성을 함께 확보할 수 있다.

정식 정의는 도시개발법 제3조의2에 근거한다. 지정권자는 도시개발사업의 효율적 추진과 도시의 경관 보호 등을 위하여 필요하다고 인정하면 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하거나, 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 결합하여 하나의 도시개발구역으로 지정할 수 있다. 시행령에서는 이 결합을 결합개발이라 부른다.

핵심 용어는 다음과 같이 풀이한다.

결합 대상 지역은 서로 떨어진 둘 이상의 지역이다. 다만 시행령상 동일 또는 연접한 특별시·광역시·도·특별자치도 안에 있는 지역으로 한정한다. 행정구역을 넘는 결합은 허용되지 않는다.

지정 요건은 결합 구역 안에 면적이 1만제곱미터 이상인 시행령 제5조의2제2항 각 호의 지역이 하나 이상 포함되는 것이다(다만 제6호 지역은 1만제곱미터 미만이어도 된다).

완화 특례는 법 제71조의2에 따라 결합개발 사업에 지정 대상·규모, 개발계획 내용, 시행자 지정 요건, 도시개발채권 매입 기준을 일부 완화하는 제도다. 건축·주차·공원 기준의 완화는 지정권자가 대통령령 범위에서 따로 정한다.

3. 등장 배경과 필요성

도시는 오래 개발되면서 토지 이용이 잘게 나뉘어 있다. 재해 위험지와 군사·항공 시설 주변처럼 개발 제한이 걸린 땅은 단독 구역으로는 사업성이 낮다. 반대로 주변에 기반시설과 주택 수요가 있는 땅은 개발 여력이 있다. 두 지역을 묶으면 개발 이익이 제한 지역의 정비 비용을 일부 흡수할 수 있다.