건축협정제도

왜 배우는가: 건축협정제도는 소규모 필지가 많은 노후 주거지에서 개별 건축행위를 묶어 공동 개발·정비를 가능하게 하는 수단이라 실무에서 주거지 재생의 핵심 도구로 쓰인다. 건축법상 특례(맞벽 건축, 건폐율·조경·주차 등 통합 적용)와 체결 요건이 시험에서 반복해서 요구되므로 정의와 절차를 정확히 알아야 한다.

출제 이력: 제127회 1교시 2번, 제108회 4교시 2번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의 문장은 다음과 같다.

건축협정은 토지·건축물 소유자 등이 전원의 합의로 지역·구역 안에서 건축물의 건축·대수선·리모델링에 관한 협정을 체결하고, 인가를 받아 공동으로 건축행위를 하는 제도이다.

핵심 키워드

• 건축협정: 소유자 등이 전원 합의로 체결하는 건축물 건축·대수선·리모델링 협정
• 건축협정구역: 건축협정이 체결되어 인가·공고된 지역 또는 구역
• 협정체결자: 협정에 참여한 소유자 등, 지상권자 포함
• 건축협정인가권자: 시·도지사 또는 시장·군수·구청장
• 맞벽 건축: 둘 이상 건축물의 벽을 맞대어 짓는 방식으로 건축협정에서 허용되는 특례
• 통합 적용: 개별 건축물마다 기준을 적용하지 않고 협정구역 전체를 대상으로 적용하는 방식
• 건축협정운영회: 협정 이행을 관리하는 조직으로 대표자를 둠
• 도시재생활성화지역: 건축협정 대상이 되는 대표 구역 유형

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 땅 주인 여러 명이 "우리 골목의 집들을 함께 고쳐 짓자"고 약속하는 제도다. 각자 따로 지으면 대지가 작아 주차장·조경·맞벽 구조를 만들기 어렵지만, 여럿이 묶으면 기준을 통합해 적용할 수 있다.

정식 정의는 건축법 제77조의4제1항에 근거한다. 토지 또는 건축물의 소유자등(소유자, 지상권자 등 대통령령으로 정하는 자)은 전원의 합의로 지구단위계획구역, 정비구역(주거환경개선사업), 도시재정비 촉진을 위한 특별법상 존치지역, 도시재생활성화지역, 그 밖에 시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 조례로 정하는 구역에서 건축협정을 체결할 수 있다.

건축협정은 체결 대상 지역이 법정되어 있고, 체결 주체는 소유자등 전원의 합의를 요건으로 한다.

건축협정의 필수 내용은 건축물의 건축·대수선·리모델링에 관한 사항이며, 시행령 제110조의3제2항은 건축선, 건축물 및 건축설비의 위치, 용도·높이·층수, 지붕 및 외벽 형태, 건폐율·용적률, 담장·대문·조경·주차장 등 부대시설의 위치와 형태 등을 협정 사항으로 든다.

둘 이상의 토지를 가진 소유자가 1인인 경우에도 그 토지 구역을 대상으로 협정을 정할 수 있다(제77조의4제2항). 이때 그 소유자 1인을 협정체결자로 본다.

협정 체결 후에는 협정구역 안의 건축행위가 인가된 협정에 따라야 하고(제77조의10제1항), 협정구역 내 권리를 이전받거나 설정받은 자는 협정체결자의 지위를 승계한다(제77조의10제2항, 협정에서 달리 정하지 않는 한).

3. 등장 배경과 필요성

국내 노후 주거지는 필지가 잘게 나뉘어 있고 소유자가 많아 단독 재개발·재건축이 어렵다. 필지 단위 건축 규제는 주차장, 조경, 일조, 건폐율을 개별 대지마다 맞추도록 하므로 좁은 대지에서는 건축 가능한 형태가 제한된다. 이 때문에 개별 건축이 누적되면 골목 경관과 주거환경이 점차 악화된다.

건축협정제도는 이런 한계를 해결하기 위해 도입되었다. 협정으로 여러 대지를 묶어 맞벽 건축을 허용하고, 건축 기준을 통합 적용하여 개별 필지의 제약을 완화한다. 법 제77조의13제3항은 협정구역에서 연접 대지에 대해 대지의 조경, 대지와 도로의 관계, 지하층 설치, 건폐율, 부설주차장, 개인하수처리시설 설치 기준을 통합 적용할 수 있게 한다.