개발행위허가

왜 배우는가: 개발행위허가는 난개발을 막고 국토를 계획적으로 관리하는 핵심 수단이라 실무에서 건축·토지 인허가의 출발점이 된다. 1교시 용어 문제와 4교시 제도 논술 문제에서 반복 출제되므로 정의, 대상 행위, 규모·기준을 함께 정리해 두어야 한다.

출제 이력: 제124회 1교시 2번, 제121회 1교시 5번, 제117회 4교시 2번, 제113회 1교시 3번, 제97회 4교시 4번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

개발행위허가는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건적치 등 개발행위를 허가권자가 사전에 심사하여 허용하는 제도이다. 답안 첫 줄에는 다음 문장을 쓴다.

개발행위허가는 난개발을 방지하고 계획적 국토관리를 위하여 개발행위를 사전에 심사·허가하는 제도임

핵심 키워드

• 개발행위: 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건적치 중 법이 정한 행위
• 허가권자: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수
• 난개발 방지: 계획 없는 무분별한 개발을 막는 제도의 목적
• 도시·군관리계획: 허가 기준이 되는 상위 계획
• 기반시설: 개발행위 허가 시 설치 또는 용지 확보 계획을 심사하는 대상
• 경미한 행위: 허가를 받지 않아도 되는 행위
• 용도지역별 개발행위 규모: 허가 대상 여부를 가르는 면적 기준
• 공공시설 귀속: 개발행위 후 공공시설의 관리청 귀속 문제

2. 개념 풀이

쉬운 말로 하면 땅을 파거나 건물을 짓거나 땅의 모양을 바꾸기 전에 행정청에 미리 허락을 받는 제도다. 정식 정의는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭 국토계획법) 제56조제1항에 따라 대통령령으로 정하는 개발행위를 하려는 자가 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받는 제도이다.

개발행위는 법 제56조제1항 각 호에 정한 행위를 뜻한다. 법 제56조제1항은 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질변경은 제외), 토석의 채취, 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외), 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위를 규정한다.

개발행위허가는 위 행위를 하려는 자가 허가권자에게 신청하여 받는 허가다. 법 제56조제2항에 따라 허가받은 사항을 변경하는 경우에도 같은 절차를 따른다. 다만 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 예외다.

허가 기준은 법 제58조제1항에 정한다. 개발행위 규모, 도시·군관리계획 및 성장관리계획의 내용 적합성, 도시·군계획사업 시행에 지장 여부, 주변환경·경관과의 조화, 기반시설 설치 또는 용지 확보계획의 적절성 다섯 가지다.

경미한 행위는 법 제56조제4항제3호에 따라 대통령령으로 정한다. 시행령 제53조는 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석채취, 토지분할 등의 소규모 행위를 열거하고 도시·군계획조례로 범위를 달리 정할 수 있게 한다. 재해복구를 위한 응급조치는 허가 없이 할 수 있고 1개월 이내에 신고한다.

3. 등장 배경과 필요성

우리나라는 도시 외곽과 관리지역에서 허가 없는 토지형질변경, 무질서한 공장·창고 입지, 기반시설이 갖추어지지 않은 택지 개발이 확산되면서 난개발 문제가 누적되었다. 이에 따라 개발과 보전의 조화를 목표로 개발행위를 사전에 통제하는 제도가 도입되었다.

개발행위허가제는 토지 소유자의 정당한 재산권 행사를 보장하면서도 계획의 적정성, 기반시설 확보 여부, 주변 경관과 환경과의 조화를 따져 허가 여부를 정한다. 즉 규제만이 아니라 개발을 계획에 맞게 유도하는 장치다. 이 점이 단순 금지 제도와 구별되는 핵심이다.

또한 용도지역별로 허가 규모를 다르게 두어 도시지역은 작은 면적부터, 보전 성격이 강한 지역은 더 작은 면적부터 심사하도록 한다. 개발 압력이 큰 지역에서 소규模 개발이 누적되는 것을 막기 위한 장치다. 시행령 제55조제1항은 주거·상업·자연녹지·생산녹지지역을 1만제곱미터 미만, 공업지역을 3만제곱미터 미만, 보전녹지지역과 자연환경보전지역을 5천제곱미터 미만으로 정한다. 관리지역과 농림지역은 3만제곱미터 미만이며 조례로 그 범위 안에서 달리 정할 수 있다.