복합용도개발형 지구단위계획

왜 배우는가: 복합용도개발형 지구단위계획은 도심 기능 회복과 역세권 개발 수요가 맞물리는 대표적인 지구단위계획 유형이라 실무에서 자주 적용된다. 용도지역 완화와 기준 용적률 완화가 함께 얽혀 있어 시험에서도 지정 대상과 계획 기준을 묻는 문제가 반복해서 나온다.

출제 이력: 제131회 1교시 10번, 제128회 1교시 7번, 제125회 1교시 12번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

복합용도개발형 지구단위계획은 도시지역 내 주거·상업·업무 등 기능을 결합해 일단의 토지를 복합적으로 개발하도록 계획하는 지구단위계획이다.

• 지구단위계획
• 복합용도개발
• 도시지역
• 역세권
• 중심기능
• 도심 기능 회복
• 도시균형발전
• 거점 육성

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 한 덩어리의 땅에 살림집, 가게, 사무실을 함께 넣어 사람이 모이고 오래 머무는 거점을 만드는 계획이다. 땅의 쓰임이 한 가지로 나뉘어 있던 것을 여러 기능이 섞이도록 바꾸는 것이 핵심이다.

정식 정의는 「지구단위계획수립지침」의 복합용도개발 목적에 따른다. 도시지역 내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 하고, 공공 목적에 부합하며, 낙후된 도심의 기능을 회복하고 도시균형발전을 위해 중심지를 육성하는 지역에서 거점 역할을 하도록 하는 지구단위계획이다. 주변 지역에 긍정적 파급효과를 미치는 것이 요건으로 명시되어 있다.

복합용도개발 은 한 구역 안에서 둘 이상의 중심기능을 함께 계획하는 것을 뜻한다. 지침은 이를 지구단위계획 지정목적 가운데 하나로 두고 있다.

중심기능 은 구역이 주로 수행하는 기능을 말한다. 복합용도개발구역의 건축물 용도는 3개 이상의 중심기능을 포함하고, 그중 어느 하나에 집중되지 않도록 계획한다. 3개 이상의 중심기능

도심 기능 회복 은 쇠퇴한 도심에 사람과 활동을 다시 모으는 것이다. 이를 위해 거점 육성 과 도시균형발전 이 함께 목표로 제시된다.

역세권 은 철도역을 중심으로 한 생활권이다. 대중교통 접근성이 좋아 복합 기능을 담기에 적합한 입지로 본다.

3. 등장 배경과 필요성

도시가 성장하면서 도심은 기능이 빠지고 낙후되는 반면, 외곽에는 기능이 흩어지는 현상이 나타났다. 기능별로 따로 개발하면 통행이 늘고 기반시설 부담이 커진다. 그래서 중심지에 여러 기능을 한데 묶어 개발하는 방식이 필요해졌다.

지구단위계획은 원래 개별 개발 수요를 집단화해 난개발을 막는 계획이다. 복합용도개발은 이 기능을 도심 재생과 연결하는 방식으로 확장된 것이다. 지침도 기존 시가지의 정비와 신시가지 개발과 나란히 복합용도개발을 지정목적으로 두고 있다.

대중교통 결절지나 주요 역세권은 교통 여건이 좋아 복합 기능을 담기 쉽다. 이 입지 조건이 복합용도개발형 지구단위계획을 역세권과 함께 떠올리게 하는 이유다. 지침은 이러한 지역을 복합용도개발 대상으로 구체적으로 열거한다.

지정 대상으로는 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 상업지역 가운데 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요한 곳이 해당한다. 주요 역세권, 고속버스·시외버스 터미널, 간선도로 교차지처럼 기반시설이 양호한 곳이 우선 대상이다. 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 관련 기준이 정한 거리 이내

도시지역 안에서 5천제곱미터 이상의 유휴토지나 이전부지도 복합용도개발 대상이 될 수 있다. 다만 이 경우 면적 기준은 도시·군계획조례로 정해진 값을 따른다.

4. 구성요소·원리·절차

복합용도개발형 지구단위계획은 한 구역 안에 주거, 상업, 업무 등 둘 이상의 중심기능을 결합하는 계획이다. 구성요소는 토지이용계획, 건축물의 용도, 기반시설계획으로 나뉜다. 「지구단위계획수립지침」 제7장은 토지를 복합용도개발용지, 기반시설용지, 녹지용지로 구분하도록 한다.