비도시지역 계획관리방안

왜 배우는가: 비도시지역은 도시지역 밖에서 난개발과 기반시설 부족이 함께 나타나는 공간이라, 계획적 관리 수단을 정확히 아는 것이 실무 인허가와 계획 수립의 출발점이다. 시험에서는 지구단위계획과 성장관리계획 등 계획수단을 비교하거나 계획체계의 문제를 묻는 형태로 반복 출제되므로 개념 구분을 확실히 해야 한다.

출제 이력: 제130회 3교시 6번, 제124회 3교시 5번, 제113회 3교시 6번, 제97회 4교시 1번, 제90회 3교시 4번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

비도시지역 계획관리방안은 도시지역 외 지역에서 난개발을 막고 기반시설과 토지이용을 계획적으로 관리하기 위해 도시·군관리계획 수단(지구단위계획구역, 성장관리계획 등)을 활용하는 방법이다.

• 비도시지역
• 계획관리지역
• 지구단위계획구역
• 성장관리계획
• 난개발 방지
• 도시·군관리계획
• 기반시설

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 도시 밖이라도 아무렇게나 개발되지 않도록 땅의 쓰임과 건물 배치를 미리 정해 두는 방법이다. 도시 안에서 쓰는 제도를 그대로 가져오면 농촌과 자연환경을 해칠 수 있으므로, 도시 밖에는 그 지역 여건에 맞는 제한적 관리 수단을 쓴다.

정식으로 정의하면, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법)에서 지구단위계획은 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위해 수립하는 도시·군관리계획이다. 성장관리계획은 성장관리계획구역에서 난개발을 방지하고 계획적인 개발을 유도하기 위하여 수립하는 계획이다.

지구단위계획구역은 지구단위계획을 수립하는 구역 자체를 뜻하며, 지구단위계획구역과 지구단위계획은 도시·군관리계획으로 결정한다. 지침은 지구단위계획이 건축물 등 입체적 시설계획과 평면적 토지이용계획을 환류시키는 계획이라고 설명한다.

계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되거나 자연환경을 고려해 제한적 이용·개발을 하는 관리지역이며, 기반시설이 어느 정도 갖춰져 개발 압력이 큰 곳이 해당한다. 비도시지역에서 지구단위계획구역을 지정할 때 가장 중요한 요건이 되는 용도지역이다.

난개발 방지는 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치하여 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발·관리하는 것을 말한다.

3. 등장 배경과 필요성

비도시지역은 도로와 상하수도 같은 기반시설이 부족한 상태에서 개별 건축이 산발적으로 이루어지기 쉽다. 이 때문에 개발이 진행된 뒤에 기반시설을 보충하는 비용과 환경 훼손이 커진다.

국토계획법은 도시지역 외 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려면 요건을 갖추도록 정하고 있다. 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 계획관리지역이거나, 개발진흥지구이거나, 용도지구를 폐지하고 지구단위계획으로 대체하는 경우에 지정할 수 있다. 이는 비도시지역 개발을 무제한으로 허용하지 않고 계획관리지역 중심으로 제한하려는 취지다.