도시재생사업

왜 배우는가: 도시재생사업은 노후 도심의 쇠퇴를 관리하는 대표 정책으로, 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법을 근거로 실제 사업이 집행된다. 정비사업·도시개발사업과 구분해야 하며, 법률 변천과 친서민 정책 과제가 함께 출제돼 개념의 정확한 정의와 제도 맥락을 알아야 답안을 쓸 수 있다.

출제 이력: 제119회 1교시 12번, 제93회 3교시 5번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의는 다음과 같다.

도시재생사업은 쇠퇴한 도시를 물리적·사회적·경제적·문화적으로 되살리기 위해 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따라 추진하는 종합적 도시 회복 사업이다.

핵심 키워드

• 도시재생활성화지역
• 도시재생전략계획
• 도시재생활성화계획
• 쇠퇴 진단
• 주민 참여
• 도시재생지원센터
• 사후관리계획
• 친서민 도시재생

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면 도시재생사업은 쇠퇴한 동네를 다시 살아나게 하는 사업이다. 건물을 새로 짓는 재개발과 달리, 기존 자원을 활용해 주거·산업·공동체를 함께 회복하는 것이 특징이다.

정식 정의는 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」(약칭 도시재생법)이 정한 도시재생활성화지역 안에서 전략계획과 활성화계획에 따라 시행하는 사업이다. 법은 도시재생을 인구·산업·주거환경이 악화된 지역의 기능을 회복하는 활동으로 규정한다.

도시재생전략계획은 시·도·시·군 단위의 상위 계획으로, 목표와 범위, 쇠퇴 진단, 활성화지역 지정, 지역별 우선순위를 담는다. 법 제13조 제1항에 따른 필수 포함 사항이다.

도시재생활성화계획은 전략계획에 따라 활성화지역별로 세우는 실행 계획이다. 근린재생형과 도시경제기반형으로 나뉜다.

도시재생활성화지역은 전략계획에서 지정한 대상 지역이다. 지정 요건은 인구 감소, 산업 이탈, 주거환경 악화 중 2개 이상을 갖추는 것이다. 이 요건은 법 제13조 제4항에 있다.

주민 참여는 사업 제안과 계획 수립 전 과정에서 주민 의견을 반영하는 원칙이다. 지자체 조례에서 주민 제안 절차를 별도로 정하는 경우가 많다.

3. 등장 배경과 필요성

도시재생은 1950년대 한국전쟁 이후의 복구 과정에서 출발했다. 당시에는 신속한 주택 공급과 기반시설 확충이 목표였다. 이후 신도시 개발과 대규모 재개발이 이어지면서 구도심의 쇠퇴가 누적됐다.

도심 공동화, 노후 주택 증가, 상권 쇠퇴가 동시에 나타나면서 기존의 철거형 재개발만으로는 한계가 드러났다. 철거 후 신축은 기존 주민의 이주와 공동체 해체를 낳았다. 이 문제를 해결하려는 방향이 도시재생이다.

2000년대 들어 도시재생이 학계와 정책의 주요 주제가 됐다. 2006년에는 도시재생 관련 연구 사업이 시작됐다. 2008년 무렵 관련 협의체가 꾸려졌고, 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」이 제정됐다. 이 법으로 국가 차원의 제도적 틀이 마련됐다.

제정의 필요성은 세 가지다. 첫째, 쇠퇴 지역을 체계적으로 진단하고 지정하는 절차가 필요했다. 둘째, 주민 참여와 지역 자원 활용을 제도화해야 했다. 셋째, 중앙과 지방이 역할을 나누어 재원과 지원을 분담할 근거가 필요했다.

도시재생활성화지역 지정 요건 2개 이상은 이 제도의 핵심 장치다. 쇠퇴 지역을 객관적 기준으로 선정하고, 재정을 집중하기 위한 출발점이 된다.

4. 구성요소·원리·절차

도시재생사업은 도시재생전략계획, 도시재생활성화지역, 도시재생활성화계획, 도시재생사업의 네 단계로 구성된다. 전략계획은 시·도와 시·군·구 단위의 상위 계획이고, 활성화지역은 쇠퇴가 진행된 구역을 지정하는 단위다. 활성화계획은 지역별 사업 계획이며, 실제 사업은 시행령에서 정한 사업 유형으로 집행된다.

원리는 두 가지다. 첫째는 상향식 참여다. 주민은 활성화지역 지정이나 변경을 제안할 수 있고, 지자체는 제안 내용을 군계획위원회 자문이나 지원센터 사전 검토를 거쳐 반영한다. 둘째는 계획 부합이다. 전략계획이 수립된 지역에서는 다른 법률에 따른 사업계획도 전략계획에 부합하도록 해야 한다. 이를 통해 개별 사업이 흩어지는 것을 막고 재생의 방향을 하나로 묶는다.

절차는 다음과 같다.

• 쇠퇴 진단: 인구, 사업체, 주거환경과 물리적·사회적·경제적·문화적 여건을 분석한다.
• 전략계획 수립: 목표와 범위, 활성화지역 후보와 우선순위를 정한다.
• 활성화지역 지정: 지정 요건 중 2개 이상을 충족하는 구역을 지정한다.
• 활성화계획 수립: 사업 내용, 재원조달, 주민 참여 방안을 담는다. 주민의 의견을 적극적으로 수렴해야 한다.
• 사업 시행과 사후관리: 사업 완료 후 효과를 지속하기 위한 관리계획을 세운다.

5. 관련 법령·기준·표준

관련 법령은 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」(약칭 도시재생법)과 같은 법 시행령이다. 지자체는 조례로 세부 절차를 정한다.

표의 값 가운데 법 조문 기준은 중앙 법령이고, 보조율과 기한은 지자체 조례가 정한 값이므로 지역마다 다를 수 있다. 활성화지역 지정 요건은 세 가지 중 두 가지 이상이 맞아야 하므로, 한 가지 요건만 충족하는 구역은 지정 대상이 되지 않는다.

개정 연혁은 다음과 같다. 2017년 12월 26일 개정으로 전략계획 필수 내용 중 9~11호가 삭제됐다. 2018년 12월 18일 개정으로 시행령 제2조의 사업 유형이 정비됐다. 법 개정으로 전략계획 내용에 노면전차 등 대중교통 연계 방안이 추가됐다. 조례 측면에서는 지자체가 사후관리계획을 별도 조문으로 신설하는 사례가 나타났다(문경시 조례는 2024년 12월 30일 신설).

지원 체계의 핵심은 중앙 법령이 틀을 정하고 지자체 조례가 보조율, 기한, 절차를 구체화하는 구조다. 답안에서는 법 조문 기준과 조례 기준을 구분해 적어야 한다.

6. 유형과 비교

도시재생사업은 대상 지역의 성격과 추진 방식에 따라 여러 유형으로 나뉜다. 법령과 지자체 조례는 활성화계획을 근린재생형과 도시경제기반형으로 구분해 수립하도록 한다(안양시 조례 제19조). 두 유형은 목표와 재원, 사업 규모가 달라 비교해 두면 답안 구성이 쉬워진다.

위 표는 두 유형의 목표가 생활 기반과 경제 기반으로 갈린다는 점을 보여 준다. 답안에서는 지역 여건에 따라 유형을 선택한다는 근거로 쓴다.

두 번째 비교는 사업 단계별 제도를 다룬다. 도시재생전략계획은 광역 단위 방향을 정하고, 도시재생활성화계획은 활성화지역 단위의 실행 계획이다. 주민 제안은 전략계획 단계에서 들어온다(보성군 조례 제19조).