도시개발구역 지정기준

왜 배우는가: 도시개발구역은 도시개발사업의 법적 출발점이며, 지정 대상지역과 규모 기준을 모르면 사업 추진 가능 여부를 판단할 수 없다. 용도지역별 면적 기준, 둘 이상 용도지역에 걸치는 경우의 처리, 경계 설정 원칙은 기술사 시험에서 반복해 묻는 항목이다.

출제 이력: 제136회 2교시 3번, 제125회 4교시 3번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄 정의 문장: 도시개발구역은 도시개발사업을 시행하기 위하여 「도시개발법」 제3조와 제9조에 따라 지정·고시된 구역이다.

• 핵심 키워드: 도시개발구역, 지정권자, 지정 대상지역 및 규모, 용도지역, 도시지역 외의 지역, 녹지지역, 둘 이상 용도지역, 구역 경계 설정

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 도시를 새로 만들거나 고쳐 짓기 위해 나라나 지방자치단체가 땅의 범위를 정해 두는 절차다. 그 범위를 정하는 것이 도시개발구역 지정이다. 지정은 개발계획 수립과 실시계획 인가로 이어지는 사업 절차의 첫 단계다.

「도시개발법」 제2조제1항제1호는 도시개발구역을 도시개발사업을 시행하기 위하여 제3조와 제9조에 따라 지정·고시된 구역으로 정의한다. 제2조제1항제2호는 도시개발사업을 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위한 사업으로 정의한다.

지정권자는 시·도지사와 인구 50만 이상 대도시 시장이다(법 제3조제1항). 시장(대도시 제외)·군수·구청장은 시·도지사에게 지정을 요청할 수 있다(법 제3조제4항). 국토교통부장관은 국가 사업, 관계 중앙행정기관 요청, 협의 불성립 등의 경우에 직접 지정할 수 있다(법 제3조제3항).

지정 대상지역 및 규모는 시행령 제2조제1항에 정해져 있다. 이 기준은 용도지역에 따라 나뉜다.

• 도시지역: 주거지역·상업지역 1만 제곱미터 이상, 공업지역 3만 제곱미터 이상, 자연녹지지역 1만 제곱미터 이상(광역도시계획 또는 도시·군기본계획에 의하여 개발이 가능한 지역에서만 국토교통부장관이 정하는 기준에 따라 지정)
• 생산녹지지역은 지정면적의 100분의 30 이하인 경우에만 1만 제곱미터 이상으로 지정할 수 있다.
• 도시지역 외의 지역: 30만 제곱미터 이상. 다만 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되고 초등학교용지 확보와 도로 연결(또는 4차로 이상 도로 설치) 요건을 모두 갖추면 10만 제곱미터 이상으로 한다.

용도지역 제한은 자연녹지지역, 생산녹지지역, 도시지역 외의 지역에 지정할 때 적용된다. 광역도시계획 또는 도시·군기본계획에 의해 개발이 가능한 지역에서만, 국토교통부장관이 정한 기준에 따라 지정해야 한다(시행령 제2조제2항). 두 계획이 없으면 자연녹지지역과 계획관리지역에서만 지정할 수 있다. 취락지구, 개발진흥지구, 지구단위계획구역 등은 이 제한을 적용하지 않는다(시행령 제2조제3항).

둘 이상 용도지역에 걸치는 경우는 법 제3조제4항에 따라 국토교통부령이 정하는 기준에 따라 지정한다. 대상지가 여러 용도지역에 걸치면 각 용도지역의 최소 면적 기준을 함께 검토해야 한다. 이때 가장 엄격한 기준을 놓치지 않는 것이 핵심이다.

경계 설정은 법 제3조제5항과 시행규칙 제5조를 함께 본다. 같은 목적으로 여러 차례 나눠 개발하거나 이미 개발한 지역과 붙은 지역을 개발하면 국토교통부령의 기준에 따라 구역을 지정해야 한다. 지정 요청 시에는 축척 1천분의 1~5천분의 1 지형도와 경계설정의 이유를 적은 서류를 제출한다.

3. 등장 배경과 필요성

도시가 확장되면서 기존 시가지의 빈틈이나 외곽 농지를 체계적으로 개발할 필요가 생겼다. 개별 건축이나 토지 분할만으로는 도로, 공원, 상하수도 같은 기반시설을 한 번에 확보할 수 없다. 그래서 일정 규모 이상의 땅을 하나의 구역으로 묶어 계획적으로 개발하는 제도가 필요해졌다.

규모 기준이 있는 이유도 여기에 있다. 너무 작은 면적을 개발구역으로 지정하면 기반시설 확보가 어렵고 난개발을 막기 어렵다. 반대로 도시지역 외에서 대규모 개발을 허용할 때는 광역계획과의 정합성을 확인하여 무분별한 도시 확산을 막는다. 용도지역별로 면적 기준을 다르게 둔 것은 도시지역의 밀도와 외곽 자연환경의 보전 요구를 함께 반영한 결과다.

여러 용도지역에 걸친 지정 기준과 경계 설정 원칙은 개별 필지의 이익보다 구역 전체의 계획적 토지이용을 우선하기 위한 장치다. 구역 경계가 잘못 설정되면 기반시설 연결과 사업 시행이 어려워지므로, 경계 설정의 이유를 서류로 명시하도록 한다.

4. 구성요소·원리·절차

도시개발구역 지정은 대상 지역과 규모를 먼저 확인하고, 지정 후 개발계획을 수립하는 단계로 이루어진다. 구성요소는 지정 대상 지역 기준, 용도지역 경계 기준, 구역 경계 설정 기준으로 나뉜다. 각 요소는 지정 대상 지역, 용도지역 기준, 경계 설정의 세 축으로 정리한다.

표의 각 항목은 지정 요건의 일부다. 지정 대상 지역 규모는 용도지역별로 다르므로 지정 전에 용도지역을 먼저 확인해야 한다.

원리는 다음과 같다. 도시개발구역은 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 지역에만 지정할 수 있다. 지정 규모 기준은 지역의 개발 밀도와 기반시설 감당 능력을 전제로 한다. 도시지역은 기반시설이 이미 갖춰져 규모 기준이 작고, 도시지역 외 지역은 광역·기본계획과의 연계를 요구하므로 기준이 크다. 용도지역 제한과 예외 규정은 무분별한 난개발을 막으면서 계획적 개발의 여지를 남기는 장치다.

지정 절차는 다음과 같다.

• 지정권자가 계획적 개발 필요성과 대상 지역 규모를 확인한다.
• 용도지역별 최소 규모와 제한 요건을 검토한다.
• 둘 이상 용도지역에 걸치면 시행규칙 기준에 따라 구역을 설정한다.
• 분할·결합 개발이면 법 제5조 제1항 제3호에 따른 사항을 정한다.
• 지정·고시 후 개발계획을 수립하고, 실시계획 인가를 받는다.
• 실시계획 인가 신청 기한을 넘기면 지정이 해제된 것으로 본다.

계산 예제로 지정 규모를 확인한다. 도시지역 내 주거지역 면적이 8,000㎡이고 공업지역 면적이 25,000㎡인 구역은 합계 33,000㎡다. 주거지역 및 상업지역 기준은 1만㎡ 이상이고, 공업지역 기준은 3만㎡ 이상이다. 구역 전체를 공업지역 기준으로 보면 3만㎡ 이상이 필요하므로 33,000㎡는 충족한다. 다만 기준 적용은 용도지역별 면적이 아니라 구역 지정 면적과 용도지역 구성을 함께 본다. 결과 33,000㎡는 도시개발구역 규모로 상식 범위에 있다.

5. 관련 법령·기준·표준

도시개발구역 지정 대상 지역과 규모는 「도시개발법」 제3조와 같은 법 시행령 제2조에 있다. 시행령은 도시지역과 도시지역 외 지역을 나누어 최소 규모를 정한다.

위 표는 시행령 원문의 기준이다. 생산녹지지역 기준은 면적 비율 조건이 붙는다. 도시지역 외 지역 10만㎡ 기준은 초등학교용지 확보와 도로 연결 또는 4차로 이상 도로 설치를 모두 갖출 때만 적용된다.

용도지역 제한은 시행령 제2조 제2항에 있다. 자연녹지지역, 생산녹지지역, 도시지역 외 지역에서는 광역도시계획 또는 도시·군기본계획상 개발이 가능한 지역에서만 국토교통부장관이 정한 기준으로 지정한다. 광역도시계획과 도시·군기본계획이 없는 지역은 자연녹지지역과 계획관리지역에서만 지정할 수 있다.

예외는 시행령 제2조 제3항에 있다. 취락지구 또는 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 균형발전을 위해 국토교통부장관이 정한 지역(자연환경보전지역 제외)은 위 제한을 적용하지 않는다.

둘 이상 용도지역에 걸친 경우와 분할·결합 개발의 기준은 시행규칙이 정한다. 개발계획의 필수 항목은 법 제5조 제1항에 있다. 명칭·위치·면적, 목적과 시행기간, 시행자, 시행방식, 인구수용계획, 토지이용계획, 교통처리계획, 환경보전계획, 재원조달계획 등 17개 호로 나뉜다.