주거환경개선사업

왜 배우는가: 주거환경개선사업은 도시 저소득층 주거지의 기반시설과 노후 주택을 정비하는 대표적 사업 유형이라 실무에서 정비계획과 시행방식 선택의 출발점이 된다. 시행방법이 네 가지로 나뉘고 시행자와 동의 요건이 방법마다 달라서 기술사 시험에서 1교시 용어 문제와 3교시 비교 문제로 반복해 출제된다.

출제 이력: 제133회 1교시 8번, 제102회 3교시 5번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

주거환경개선사업은 도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역의 정비기반시설을 확충하고 노후·불량 주택을 보전·정비·개량하여 주거환경을 개선하는 정비사업이다. 답안 첫 줄에는 다음 정의 문장을 쓴다.

주거환경개선사업은 정비기반시설이 극히 열악한 저소득 집단거주지의 주거환경을 개선하기 위해 정비구역에서 기반시설을 정비하고 주택을 보전·정비·개량하는 정비사업이다.

핵심 키워드

• 주거환경개선사업
• 정비기반시설
• 공동이용시설
• 노후·불량건축물
• 주택 보전·정비·개량
• 환지방식
• 관리처분계획
• 토지등소유자

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 낡은 동네를 통째로 갈아엎지 않고, 길과 하수도 같은 기반시설을 먼저 깔고 집은 필요한 만큼만 고쳐 살게 하는 사업이다. 정비사업 중 가장 규모가 작고 공공 성격이 강하다.

정식 정의는 「도시 및 주거환경정비법」(약칭 도시정비법) 제2조제2호가목에 있다. 도시 저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나, 단독주택·다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량하는 사업이다.

핵심 용어를 풀이하면 다음과 같다.

정비기반시설은 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등 주민이 함께 쓰는 기반시설이다. 주거환경개선사업에서는 이를 먼저 새로 설치하거나 확대하는 것이 출발점이다.

공동이용시설은 마을 공동 주차장, 공동 작업장, 어린이 놀이터처럼 여러 주민이 함께 쓰는 시설이다.

노후·불량건축물은 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 등 안전사고 우려가 있는 건축물, 그리고 기능·설비가 기준에 못 미치는 건축물을 말한다. 법 제2조제3호에서 정의한다.

3. 등장 배경과 필요성

1970~80년대 급격한 도시화로 도심 외곽과 구릉지에 불량 주거지가 형성되었다. 이 지역은 골목길이 좁고 소방차와 구급차 진입이 어려우며, 상하수도가 부족해 위생과 재난에 취약했다. 전면 철거형 재개발은 원주민의 대규모 이주와 생활 기반 단절을 낳았으므로, 현장에 남은 주민을 유지하면서 환경만 개선하는 방식이 필요했다.

주거환경개선사업은 이런 배경에서 도입되었다. 철거 규모를 최소화하고 기반시설 확충과 주택 개량을 병행하여 저소득 주민의 거주 안정을 지키는 것이 목적이다. 재개발사업이 상권과 도시기능 회복을 주로 노린다면, 주거환경개선사업은 주거 복지와 생활환경의 최저 수준 확보에 초점을 둔다.

이 사업은 정비구역 안에서 시행되며, 공공의 역할이 크다. 시장·군수등이 직접 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 수 있다. 사업 재원과 책임이 공공에 있다는 점이 다른 정비사업과 가장 크게 다른 특징이다.

토지등소유자 3분의 2 이상 동의 요건은 시행방법을 바꿀 때 적용되는 중요한 절차로 이후 절에서 다룬다.

4. 구성요소·원리·절차

주거환경개선사업은 정비기반시설과 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고, 주택을 보전·정비·개량하거나 건설하는 방식으로 시행한다. 법 제23조제1항은 네 가지 시행방법을 정하고 있으며, 이들은 혼용할 수 있다. 시행방법을 나눌 때 기준은 두 가지다. 하나는 기존 건축물을 유지하는지, 철거하고 새로 짓는지이다. 다른 하나는 토지의 권리 변동이 있는지, 즉 수용·환지·관리처분 같은 절차가 필요한지이다.

현지개량 방식은 사업시행자가 도로·상하수도 같은 정비기반시설과 공동이용시설을 먼저 깔고, 주택은 소유자가 고치거나 다시 짓는 구조다. 주민이 떠나지 않으므로 사업비 부담이 작고 기존 공동체를 유지한다. 반면 기반시설 여건이 아주 열악하면 단독으로는 효과가 제한된다. 수용 방식은 구역 일부를 수용하여 주택을 짓고, 완성된 주택을 토지등소유자에게 우선 공급한다. 수용과 대지 공급이 함께 일어나므로 절차가 가장 무겁다. 환지 방식은 토지의 위치와 면적을 바꿔 돌려주는 방식이며, 토지 분할이 필요한 구역에 쓴다. 관리처분 방식은 사업시행자가 건축물을 지어 공급하고, 그 결과로 권리를 배분하는 방식이다.

혼용의 원리는 구역마다 조건이 다르다는 데 있다. 기반시설은 공공이 정비하고 주택은 현지개량으로 두는 식으로 조합한다. 방식마다 필요한 동의 요건이 달라, 방식 전환 때 동의를 다시 받아야 한다.

• 정비계획 수립 후 시행방법과 사업시행자를 정한다.
• 사업시행자는 구역별로 방식을 정하고 혼용 여부를 결정한다.
• 수용 또는 관리처분 방식이면 관리처분계획을 수립하고 인가를 받는다.
• 사업시행계획인가 고시 후 시공하고 준공인가를 받는다.

5. 관련 법령·기준·표준

주거환경개선사업의 근거는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)이다. 시행방법은 제23조제1항 각 호에, 사업시행자는 제24조에 있다. 조례는 환지 방식의 요건을 구체화한다. 아래 표는 법령 원문에 있는 기준 수치를 모은 것이다.

환지 방식 요건은 지자체 조례마다 표현이 다르다. 대전·울산·대구·부산 조례 모두 주택접도율과 소규모 필지 비율을 기준으로 삼는다. 서울 등 일부 지역에서는 조례로 기준을 더 강화하기도 한다. 시험에서는 법의 방식 4종과 동의 요건을 먼저 쓰고, 세부 비율은 조례에 따른다고 덧붙이면 된다.

2022년 이후 소방·건설 등 다른 분야에서 기준 체계가 바뀌었듯이, 도시정비 분야도 법 개정으로 동의 요건이 조정되어 왔다. 답안에는 현행 법령의 값을 쓰고, 개정 연도는 법 원문에 나온 것만 쓴다.

6. 유형과 비교

주거환경개선사업은 법 제23조제1항에 따라 네 가지 시행방법으로 나뉘며, 방법마다 사업시행자·정비기반시설 설치 주체·토지등소유자 동의 요건이 다르다. 시험에서는 이 네 방법을 한 표에 정리하고, 주요 시행 방식 둘을 따로 비교하는 문제가 자주 나온다.