경제성분석 기법

왜 배우는가: 부동산 개발사업과 도시개발사업은 투자 규모가 크고 기간이 길어, 사업 여부와 개발방식을 수치로 판단하는 경제성분석이 필수다. 기술사 시험에서는 NPV·IRR·B/C의 의미와 한계, 민간투자 사업에서의 적용 문제가 반복해서 출제된다.

출제 이력: 제139회 2교시 3번, 제102회 2교시 6번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

경제성분석 기법은 사업기간의 비용과 편익(현금흐름)을 현재가치로 환산해 사업의 수익성과 타당성을 판단하는 방법이다.

• 경제성분석
• 현재가치(PV)
• 순현재가치(NPV)
• 내부수익률(IRR)
• 편익·비용비(B/C)
• 할인율
• 민감도 분석
• 재무성 분석

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 지금 쓰는 돈과 나중에 들어오는 돈을 같은 가치로 맞춰 놓고 비교하는 방법이다. 1년 뒤의 100만 원은 금리만큼 할인해야 지금의 가치가 된다. 이렇게 할인한 값을 현재가치라고 한다.

정식으로는 사업기간 동안 발생하는 연도별 순현금흐름을 기준 할인율로 할인하여 합한 값을 경제성 평가의 척도로 삼는 것이다. 개발사업에서는 사업주체의 투자비와 분양·임대수입을 대상으로 하는 재무성 분석과, 사회 전체의 자원비용과 편익을 대상으로 하는 경제성 분석으로 나누어 본다.

순현재가치(NPV)는 편익의 현재가치에서 비용의 현재가치를 뺀 값이다. 식은 NPV=\sum_{t=0}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} 이고, CF_t는 t년차 순현금흐름(원), r은 할인율(%), n은 사업기간(년)이다. NPV가 0보다 크면 기준 할인율에서 사업 가치가 있다고 판단한다. NPV는 가치 증가분을 금액으로 보여 주므로 규모가 다른 대안을 비교할 때 유리하다.

내부수익률(IRR)은 NPV를 0으로 만드는 할인율이다. 식은 \sum_{t=0}^{n} \frac{CF_t}{(1+IRR)^t}=0 이다. IRR이 요구수익률보다 크면 사업을 채택한다. 수익률 형태라 이해하기 쉽지만, 현금흐름의 부호가 여러 번 바뀌면 해가 여러 개 나올 수 있다.

편익·비용비(B/C)는 편익의 현재가치를 비용의 현재가치로 나눈 값이다. 식은 B/C=\frac{\sum B_t/(1+r)^t}{\sum C_t/(1+r)^t} 이다. 일반적으로 B/C가 1보다 크면 타당하다고 본다. 예산이 제한된 상황에서 사업 간 효율을 비교하는 데 쓰인다.

민감도 분석은 분양률, 공사비, 금리, 사업기간 같은 변수를 하나씩 바꾸어 결과가 얼마나 흔들리는지 보는 분석이다.

3. 등장 배경과 필요성

도시개발사업과 정비사업은 토지보상, 기반시설 조성, 건축이 여러 해에 걸쳐 진행되고 초기 투자비가 막대하다. 이 때문에 투자 순서와 회수 시점을 함께 따져야 하고, 감각에 의존한 판단으로는 위험을 설명하기 어렵다. 그래서 현금흐름을 현재가치로 환산하는 경제성분석이 개발 여부와 규모를 정하는 기준으로 자리 잡았다.

공공이 참여하는 사업에서는 민간 수익성만으로 판단하기 어렵다. 교통시간 절감이나 생활환경 개선 같은 사회적 효과를 함께 보아야 하므로 재무성 분석과 경제성 분석을 구분하는 필요가 생겼다. 민간투자사업이 확대되면서 민간 사업자의 수익성과 공공의 편익을 어떻게 조정할지가 중요한 쟁점이 되었다.

부동산개발사업 관리 등에 관한 법률은 국토교통부장관이 사업성 평가의 기준·절차·방법을 고시할 수 있도록 정하고 있다. 법령이 평가 체계를 제도화했다는 점에서 경제성분석은 학문적 도구이면서 행정 절차의 일부이기도 하다.

4. 구성요소·원리·절차

경제성분석은 사업의 현금흐름을 할인율로 현재가치에 환산한 뒤, 그 값을 기준으로 사업의 타당성을 판정하는 절차다. 구성요소는 비용 항목, 편익 항목, 할인율, 분석기간의 네 가지로 나뉜다. 답안에서는 이 네 요소를 먼저 나열하고 판단 기준을 제시하는 순서가 자연스럽다.

표는 분석의 재료를 정리한 것이다. 비용과 편익은 연도별로 추정해야 하며, 이때 물가상승률 반영 여부에 따라 할인율의 종류가 달라진다. 명목 현금흐름에는 명목 할인율을, 실질 현금흐름에는 실질 할인율을 적용해야 한다.

현재가치 환산의 원리는 화폐의 시간가치다. 현재의 1원은 미래의 1원보다 가치가 크므로, 미래 현금흐름은 할인율만큼 깎아서 현재 시점으로 옮긴다. 이 원리에 따라 NPV, IRR, B/C가 모두 같은 현재가치 계산에서 출발한다. 따라서 세 지표는 서로 독립된 기법이라기보다 같은 현금흐름을 다른 방식으로 요약한 것이다.

경제성분석의 절차는 다음과 같다.

• 분석 목적과 분석주체를 정하고, 민간 재무성 분석인지 공공 경제성 분석인지 구분한다.
• 대안별 사업기간, 비용, 편익의 연도별 현금흐름을 추정한다.
• 물가와 금융 조건에 맞는 할인율을 정하고 현재가치로 환산한다.
• NPV, IRR, B/C를 산정하고 판단 기준과 비교한다.
• 분양률, 공사비, 금리, 사업기간을 바꾸어 민감도 분석과 시나리오 분석을 수행한다.
• 결과를 대안별로 비교하여 사업규모, 개발밀도, 착수 시기를 조정한다.

세 지표의 산식은 다음과 같다.

$NPV=\sum_{t=0}^{n}\frac{B_t-C_t}{(1+r)^t}$

여기서 B_t, C_t는 t년차의 편익과 비용(원), r은 할인율(%), n은 분석기간(년)이다. NPV가 0보다 크면 기준 할인율에서 사업이 경제성이 있다고 판단한다.

$IRR:\ \sum_{t=0}^{n}\frac{B_t-C_t}{(1+IRR)^t}=0$

IRR은 NPV를 0으로 만드는 할인율이다. IRR이 요구수익률보다 높으면 사업을 수용한다.

$B/C=\frac{\sum_{t=0}^{n}B_t/(1+r)^t}{\sum_{t=0}^{n}C_t/(1+r)^t}$

B/C는 편익의 현재가치를 비용의 현재가치로 나눈 비율이다. 값이 1보다 크면 편익이 비용을 넘는 것이므로 타당하다고 본다.

계산 예제로 간단한 도시개발 사업을 본다. 초기 투자 100억 원(0년차), 1년차 순편익 60억 원, 2년차 순편익 60억 원, 할인율 10%라 하자. 1년차 현재가치는 60/1.1 = 54.5억 원, 2년차는 60/1.21 = 49.6억 원이다. 편익 현재가치 합은 104.1억 원이므로 NPV는 104.1 − 100 = 4.1억 원이다. 양수이므로 경제성이 있다. B/C는 104.1 / 100 = 1.04로 1보다 크다. 값이 상식 범위인지 보면, 할인율 10%에서 2년간 수익이 약 4% 남는 수준이므로 타당하다.

NPV는 절대액, B/C는 효율을 보여 주므로 두 지표를 함께 본다 는 점을 답안에 쓴다.

현재가치, 할인율, 민감도 분석은 이 절의 핵심어다.

5. 관련 법령·기준·표준

부동산 개발사업의 경제성 평가는 현재 법령에서 직접 산정 방법을 정하지 않는다. 「부동산개발사업 관리 등에 관한 법률」은 국토교통부장관이 사업성 평가 기준, 절차, 방법을 고시할 수 있다고 규정한다(제9조제1항). 평가기관을 지정할 수 있고(제9조제2항), 부동산개발사업의 사업계획, 재무 상황, 자금조달계획을 국토교통부장관에게 보고하도록 한다(제5조제1항). 보고 기한은 협약 체결, 토지 매수, 특수목적법인 설립, 인가·허가를 받은 날 중 가장 빠른 날부터 60일 이내다.

이 법은 부동산개발사업을 건축허가 대상 사업, 공공주택사업, 도시개발사업, 정비사업, 복합개발사업, 산업단지개발사업, 주택건설사업 등으로 넓게 정의한다(제2조제1호). 따라서 도시개발사업도 사업성 평가의 대상이 된다.

조정 절차도 경제성 판단과 연결된다. 공공기관등이 시행하는 사업은 조정위원회에 조정을 신청할 수 있고(제17조제1항), 조정안에는 사업계획의 내용과 조정 방법, 조건이 포함된다(제20조제1항). 당사자가 60일 이내에 동의 여부를 통보하지 않으면 동의한 것으로 본다(제20조제3항).

개정 연혁으로는 「부동산개발사업 관리 등에 관한 법률」이 조문 체계를 갖추면서 사업계획 보고와 조정 절차가 도입되었다. 조정위원회는 이 법 시행일부터 5년간 존속한다(제12조제2항).

민간투자사업은 별도의 「민간투자법」 체계에 따르며, 사업 타당성 판단은 이 체계의 기본계획 수립 절차와 연결된다. 도시개발 분야의 경제성 기준은 법령 고시와 평가기관 지침을 함께 본다.