기업형임대주택 공급촉진지구

왜 배우는가: 기업형임대주택 공급촉진지구는 공공지원민간임대주택을 대량으로 공급하는 법적 기반이므로 주택 정책과 도시계획 실무에서 자주 다뤄진다. 지정요건과 시행자의 토지 확보 비율이 반복 출제되어 정확한 수치 암기가 필요하다.

출제 이력: 제120회 3교시 2번, 제108회 1교시 8번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

공급촉진지구는 공공지원민간임대주택을 집중적으로 공급하기 위해 지정하는 개발구역으로, 지정요건과 시행자 자격을 법으로 정한 구역이다.

• 공공지원민간임대주택
• 촉진지구
• 지정권자
• 시행자
• 토지소유 비율
• 조성토지
• 지구계획
• 통합심의위원회

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 임대주택을 많이 짓기 위해 나라나 지방자치단체가 특정 지역을 '우선 개발 구역'으로 정해 주는 제도다. 그 구역 안에서는 용도·건폐율·용적률 등의 규제를 완화해 주고, 대신 건설되는 주택의 상당 부분을 임대주택으로 공급하도록 의무화한다.

정식 정의는 다음과 같다. 「민간임대주택에 관한 특별법」(약칭 민간임대주택법) 제22조에 따라 시·도지사 또는 국토교통부장관이 공공지원민간임대주택이 원활하게 공급되도록 지정하는 구역이 공공지원민간임대주택 공급촉진지구(이하 촉진지구)다. 촉진지구 안에서 공급되는 주택은 주택도시기금 출자, 공공택지 매입 등 공공지원을 받은 민간임대주택이다.

핵심 용어는 다음과 같다.

• 지정권자: 촉진지구를 지정할 수 있는 자. 원칙적으로 시·도지사이며, 국토교통부장관도 주거안정을 위해 지정할 수 있다.
• 시행자: 지정권자가 지정하는 공공지원민간임대주택 개발사업의 주체. 임대사업자 또는 공공주택사업자 등이 해당한다.
• 지구계획: 시행자가 작성해 지정권자의 승인을 받는 촉진지구 사업계획이다.
• 조성토지: 촉진지구 조성사업으로 개발된 토지 중 시행자가 직접 쓰지 않고 공급하는 토지다.

3. 등장 배경과 필요성

주택 수요가 도시에 집중되면서 임대주택 공급이 부족해졌다. 민간 자본만으로는 임대주택을 충분히 짓기 어려워, 공공이 개발 여건을 정비하고 민간이 건설과 운영을 맡는 구조가 필요해졌다. 촉진지구 제도는 이러한 필요에 따라 도입되었다.

제도의 핵심 목적은 다음 세 가지다.

• 대규모 택지를 확보해 임대주택 공급 물량을 늘린다.
• 용도지역·건폐율·용적률 완화로 사업성을 높여 민간 참여를 유도한다.
• 임대료와 임차인 자격을 제한해 서민 주거 안정을 꾀한다.

지정요건은 이 목적을 뒷받침하도록 설계되어 있다. 촉진지구 안에서 건설·공급되는 전체 주택 호수의 50퍼센트 이상이 공공지원민간임대주택이어야 한다. 촉진지구 면적은 5천제곱미터 이상 범위에서 대통령령으로 정하는 면적 이상이어야 하며, 역세권 등에서는 1천제곱미터 이상 범위에서 지방자치단체 조례로 정하는 면적 이상이면 된다. 또한 유상공급 토지면적 중 주택건설 용도가 아닌 토지로 공급하는 면적은 유상공급 토지면적의 50퍼센트 이하여야 한다.

시행자 자격도 같은 목적에서 정해졌다. 촉진지구에서 국유지·공유지를 제외한 토지 면적의 50퍼센트 이상을 소유한 임대사업자가 시행자가 될 수 있고, 「공공주택 특별법」 제4조제1항 각 호에 해당하는 공공주택사업자도 시행자가 될 수 있다(토지 소유 기준은 임대사업자에게만 적용). 시행자의 토지 확보 비율이 이 기준을 충족해야 민간 주도 개발의 정당성이 확보된다.

지정요건의 핵심은 전체 호수의 50퍼센트 이상 공공지원민간임대주택 건설, 면적 5천제곱미터 이상, 시행자 토지소유 50퍼센트 이상이다.

(이 절의 2~3절은 지정요건 전체 설명의 출발점이며, 세부 기준은 5절에서 표로 정리한다.)

4. 구성요소·원리·절차

기업형임대주택 공급촉진지구는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구(Promotion District)의 한 유형으로, 민간 임대사업자가 주택을 대량으로 건설·공급할 수 있도록 지정되는 개발 구역이다. 촉진지구는 크게 촉진지구 지정, 시행자 지정, 지구계획 승인, 조성토지 공급의 순서로 진행된다.

표의 구성은 시행자의 자격, 계획의 범위, 심의 절차를 나눠 보여준다. 시행자는 촉진지구 조성사업을 하고, 민간 임대사업자 자격이면 공공지원민간임대주택 건설사업까지 맡는다. 공공주택사업자는 조성사업만 맡을 수 있다.

지구계획은 지정권자의 승인을 받아야 효력이 생긴다. 승인 뒤 변경은 경미한 사항을 제외하고 다시 승인을 받아야 한다. 경미한 변경은 시행자 소재지 변경, 경계 변동이 없는 면적 정정, 지적확정측량에 따른 면적 변경 등이다.

원리는 다음과 같다. 공공지원을 받는 대가로 임대료와 임차인 자격을 제한하고, 그 대신 용도·건폐율·용적률·층수·조경·도시공원 기준을 완화한다. 완화된 용적률 상한에서 생기는 토지가치상승분은 기반시설 부담으로 되돌린다. 이때 부담은 건축제한 완화에 따른 토지가치상승분을 넘을 수 없다.

절차는 다음과 같다.

• 시행자 지정 또는 지정 제안: 토지 소유 요건을 갖춘 자가 지정을 제안하고 지정권자가 시행자를 정한다.
• 촉진지구 지정과 고시: 지정권자가 촉진지구를 지정하고 관보나 공보에 고시한다.
• 지구계획 작성: 시행자가 사업 개요, 재원, 토지이용, 기반시설 계획을 담아 작성한다.
• 관계 기관 의견 청취: 관할 지방자치단체장의 의견을 받는다. 30일 안에 답하지 않으면 의견이 없는 것으로 본다.
• 통합심의와 승인: 시행자 요청 시 통합심의위원회 심의를 거쳐 승인한다.
• 고시와 지형도면 작성: 승인 내용을 고시하고 지형도면을 작성한다.
• 조성토지 공급과 사업 시행: 조성토지를 지구계획에 따라 공급하고 건설에 들어간다.

공급 관련 숫자는 다음과 같이 정리된다. 지구계획 승인 신청서에는 축척 5천분의 1 이상 지형도 또는 지적도에 토지이용계획을 명시한 도면을 첨부한다. 조성토지 공급계획서에는 공급대상자 선정방법과 공급가격 결정방법을 담는다.

5. 관련 법령·기준·표준

기업형임대주택 공급촉진지구의 법적 근거는 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)과 같은 법 시행령이다. 현행 체계에서 공공지원민간임대주택은 민간임대주택의 한 유형이며, 촉진지구는 그 공급을 위한 지정 구역이다.

지정 요건의 핵심 수치는 다음과 같다.

위 표는 시행자 토지 비율과 지정 면적의 기준이다.

개정 연혁은 다음과 같다. 촉진지구 관련 조문은 2017년과 2018년에 여러 차례 개정되었다. 2018년에는 시행자 구분과 공공주택사업자의 사업 범위가 정비되었다. 2023년에는 관할 지자체 의견 청취 규정이 신설되었다. 최근 개정의 구체적 내용은 근거 범위를 넘으므로 본문에서는 조문 번호 기준으로만 적는다.

6. 유형과 비교

기업형임대주택 공급촉진지구는 시행자의 자격과 조성토지의 용도에 따라 구조가 나뉜다. 시행자는 임대사업자와 공공주택사업자로 구분되며, 두 유형은 건설사업 범위가 다르다. 공공주택사업자는 촉진지구 조성사업만 시행할 수 있고 공공지원민간임대주택 건설사업은 맡을 수 없다.