임대주택 유형

왜 배우는가: 임대주택 유형은 주거복지 정책의 기본 틀이어서 1교시 용어 문제와 2~4교시 논술 문제에 함께 반복해 나온다. 실무에서는 입주자격·임대기간·분양전환 조건을 판단하는 기준이 되므로 유형별 차이를 정확히 구분해야 한다.

출제 이력: 제123회 1교시 12번, 제101회 2교시 1번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의는 다음과 같다.

임대주택 유형은 국가·지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 공급하는 공공임대주택을 공급 대상, 임대기간, 공급 방식에 따라 구분한 체계이다.

핵심 키워드

• 공공임대주택
• 영구임대주택
• 국민임대주택
• 행복주택
• 통합공공임대주택
• 장기전세주택
• 준 공공임대주택(민간임대주택 중 공공지원 대상 유형)
• 분양전환공공임대주택

2. 개념 풀이

쉬운 말로 임대주택 유형은 "누구에게, 얼마나 오래, 어떤 방식으로 빌려주는가"를 나눈 것이다. 같은 임대주택이라도 저소득층용인지, 청년용인지, 전세 방식인지에 따라 유형이 달라진다.

정식 정의는 「공공주택 특별법」 시행령 제2조제1항의 규정을 따른다. 공공임대주택은 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따라 임대 또는 임대 후 분양전환 목적으로 공급하는 주택 가운데 대통령령으로 정한 주택이다. 시행령은 영구임대, 국민임대, 행복주택, 통합공공임대, 장기전세, 분양전환공공임대, 기존주택등매입임대, 기존주택전세임대를 열거한다.

영구임대주택은 최저소득 계층의 주거안정을 위해 50년 이상 또는 영구적으로 임대하는 주택이다. 국민임대주택은 저소득 서민을 위해 30년 이상 장기간 임대하는 주택이다. 행복주택은 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 하는 주택이다. 통합공공임대주택은 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층, 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층을 함께 대상으로 한다.

장기전세주택은 전세계약 방식으로 공급하는 공공임대주택이다. 분양전환공공임대주택은 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급한다. 준 공공임대주택이라는 용어는 공공주택 특별법상 독립된 법정 용어가 아니며, 공공지원민간임대주택과 같은 민간임대 체계에서 공공이 일부 관여하는 임대주택을 가리키는 실무 용어로 쓴다.

임대의무기간 5년 이상이 공공임대주택의 일반 기준이며, 유형별 임대의무기간은 영구 50년, 국민·행복·통합 30년, 장기전세 20년이다.

3. 등장 배경과 필요성

임대주택 유형이 세분화된 배경은 주택 수요가 계층과 생애주기에 따라 다르기 때문이다. 과거에는 영구·국민임대처럼 저소득층 중심의 장기 임대가 주류였으나, 1인가구 증가와 청년·신혼부부의 주거 부담이 커지면서 행복주택과 통합공공임대가 도입되었다.

또한 주거복지 정책이 단순 공급 확대에서 대상별 맞춤 공급으로 옮겨 가면서 입주자격과 임대기간을 유형별로 나눌 필요가 생겼다. 기존 주택을 매입하거나 임차해 공급하는 기존주택등매입임대와 기존주택전세임대도 신규 건설이 어려운 지역의 주거 수요를 채우기 위해 함께 운용된다.

민간임대 영역에서는 주택임대차 시장의 안정과 공공성 확보를 위해 공공지원 민간임대주택 제도가 도입되었다. 이 제도는 민간이 공급하더라도 임대료, 임대기간, 입주자 자격에 공적 규제를 두어 준 공공 성격을 갖게 하는 방식이다. 그래서 공공임대와 민간임대 사이의 경계를 이해하는 것이 유형 비교의 출발점이 된다.

4. 구성요소·원리·절차

임대주택 유형은 세 가지 축으로 나눠 이해한다. 첫째는 누가 공급하느냐(공공건설임대 대 공공매입임대), 둘째는 어떤 목적으로 공급하느냐(영구·국민·행복 등 임대 목적 유형), 셋째는 임대 후 분양전환 여부다. 공공임대주택은 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따라 임대하거나 임대한 후 분양전환을 목적으로 공급하는 주택이며, 그 종류는 같은 법 시행령 제2조제1항에서 정한다.

공공임대주택은 공급 목적(임대 존속기간과 대상)으로 유형이 나뉘고, 공공주택사업자가 건설하느냐 매입하느냐에 따라 공공건설임대주택과 공공매입임대주택으로 나뉜다.

표의 재원과 공급 방식은 유형 전체에 공통이고, 임대 목적만 유형마다 다르다. 따라서 답안에서는 주체·재원·방식을 먼저 쓰고 유형별 목적을 덧붙이는 순서가 효율적이다.

원리는 임대의무기간과 분양전환 가능성의 조합이다. 임대의무기간은 임대개시일부터 계산하며, 유형별로 영구임대는 50년, 국민·행복·통합·장기전세 등은 30년 또는 20년으로 정해진다. 임대의무기간이 지나면 분양전환 절차에 들어갈 수 있다.

절차(공공임대주택 공급 흐름)는 다음과 같다.

• 사업 계획 승인과 재원 확보(주택도시기금 융자 등)
• 건설 또는 매입으로 주택 확보
• 입주자 모집·선정(유형별 입주자격 적용)
• 표준임대차계약 체결과 임대 개시
• 임대의무기간 경과 후 분양전환 또는 계속 임대

도식으로 흐름을 정리하면 다음과 같다.

공급 방식 간 관계는 구성도로 보면 명확하다.

5. 관련 법령·기준·표준

공공임대주택의 유형과 목적은 「공공주택 특별법」 제2조와 같은 법 시행령 제2조제1항에서 정한다. 입주자 자격의 세부 기준은 「공공주택 특별법 시행규칙」에서 정하고, 입주자 관리와 명도 기준은 같은 규칙 제25조에 있다. 임대의무기간은 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항에서 정한다. 행복주택의 임대차계약 갱신 주기는 「공공주택 특별법 시행규칙」 제17조제2항에서 2년마다로 정한다.

핵심 기준 수치는 아래 표와 같다.

위 표의 기간은 임대개시일부터 계산한다. 행복주택은 임대의무기간이 30년으로 국민임대주택과 같지만, 목적과 입주자 선정 기준이 다르다. 분양전환을 전제로 한 유형은 임대의무기간을 신고 기간에 따라 달리 정하므로 표의 조건을 함께 읽어야 한다.

특별수선충당금은 공공임대주택 단지 중 단지별 300세대 이상 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모에 해당하는 주택에 적용되며(1997년 3월 1일 전 사업계획승인 주택 제외), 영구·국민·행복·통합·장기전세 유형은 표준건축비의 1만분의 4 요율로 적립한다(시행령 제57조제5항제1호). 그 밖의 공공임대주택은 사업계획승인 당시 표준건축비의 1만분의 1 요율이다(같은 항 제2호).

소득·자산 기준과 입주 자격은 국토교통부 고시와 입주자모집공고로 정해지므로, 답안에는 법령 체계와 유형 구분을 중심으로 쓴다. 입주자 선정의 구체 수치는 유형별 별표에 있어 시험에서는 원리 수준으로 답한다.

6. 유형과 비교

공공임대주택은 공급 주체, 재원, 입주 자격, 임대의무기간에 따라 나뉜다. 공급 방식은 공공건설임대주택과 공공매입임대주택으로 구분된다. 공급 목적에 따라서는 장기 저소득층용 주택과 젊은 층·신혼부부 대상 주택으로 나눌 수 있다. 아래 표는 두 유형의 차이를 정리한 것이다.