계획적 개발 유도제도

왜 배우는가: 계획적 개발 유도제도는 난개발을 막고 기반시설을 갖춘 상태에서 토지를 개발하게 하는 수단이라 실무에서 개발계획 수립과 인허가 방향을 정하는 기준이 된다. 특히 여러 사업자가 나눠 개발하거나 용도지역 변경을 수반하는 사업을 다룰 때 어떤 계획 수단을 쓸지 판단하는 문제로 자주 출제된다.

출제 이력: 제119회 3교시 5번, 제114회 1교시 4번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄 정의 문장:

계획적 개발 유도제도는 일정 구역을 대상으로 토지이용과 기반시설, 건축계획을 함께 정하여 난개발을 막고 체계적으로 개발·관리하도록 하는 제도이다.

핵심 키워드

• 지구단위계획
• 지구단위계획구역
• 난개발 방지
• 기반시설 확보
• 토지이용과 건축계획의 환류
• 도시·군관리계획
• 입안권자
• 공동위원회

2. 개념 풀이

쉽게 말하면, 땅을 여러 사람이 제각각 개발하면 도로와 상하수도가 부족하고 건물이 뒤죽박죽 들어선다. 계획적 개발 유도제도는 이런 문제를 막으려고 개발 전에 구역 단위의 계획을 세우고, 그 계획에 맞춰서만 개발하게 하는 장치다.

정식 정의로 보면, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법)에 따라 지구단위계획구역을 지정하고 지구단위계획을 수립하여 해당 구역의 토지이용, 건축물의 용도·규모·형태, 기반시설을 체계적으로 관리하는 제도다. 지구단위계획은 도시·군관리계획으로 결정하며, 지구단위계획구역과 지구단위계획 모두 도시·군관리계획으로 결정한다.

지구단위계획은 구역의 토지이용을 합리화하고 경관·미관을 개선하며, 건축물의 용도·종류·규모에 대한 제한을 완화하거나 건폐율·용적률을 완화하여 세우는 계획이다. 지구단위계획은 구역을 체계적·계획적으로 개발·관리하는 것이 목적이다.

지구단위계획구역은 지구단위계획을 적용하는 범위를 정한 구역이다. 구역을 지정하면서 지구단위계획을 함께 결정하는 것이 원칙이다.

토지이용계획과 건축계획의 환류는 지구단위계획의 핵심 원리다. 도시·군관리계획은 시·군 전체를 대상으로 용도지역과 기반시설 같은 평면적 토지이용에 중점을 두고, 건축계획은 특정 필지 안의 입체적 시설계획에 중점을 둔다. 지구단위계획은 이 둘을 한 구역 안에서 서로 맞추는 역할을 한다.

3. 등장 배경과 필요성

도시가 확장되면서 개별 필지 단위의 건축 허가가 쌓이자 기반시설이 따라가지 못하는 난개발이 생겼다. 개별 건축은 도로 폭, 상하수도 용량, 공원 같은 공공시설을 전체 구역 차원에서 맞출 수 없다. 그래서 개별 개발 수요를 모아 집단화하고, 기반시설을 먼저 충분히 설치하는 방식이 필요해졌다.

지구단위계획은 이 필요에 따라 도입된 계획이다. 구역 단위로 토지이용과 시설을 함께 계획하므로, 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발하고 관리할 수 있다. 지침은 지구단위계획을 향후 10년 내외의 시·군 여건 변화와 향후 5년 내외에 개발이 예상되는 토지를 기준으로 수립하는 계획으로 설명한다.

지구단위계획은 상위계획과 연결된다. 광역도시계획과 도시·군기본계획 같은 상위계획의 내용과 취지를 반영해야 하며, 지구단위계획과 다른 도시·군관리계획은 가능하면 함께 입안하도록 한다. 따라서 이 제도는 시·군 전체 계획과 개별 필지 설계를 잇는 중간 단계의 장치로 볼 수 있다.