건축자산

왜 배우는가: 건축자산은 문화재로 지정되지 않은 근현대 건축물과 공간환경, 기반시설을 지원으로 보전하려는 제도의 대상 개념이라 실무에서 도시·건축 정책의 출발점이 된다. 제도 개념과 도입 배경은 건축자산진흥제도의 문제점과 개선방안을 묻는 문항에서 반복적으로 요구되므로 시험에서 자주 나온다.

출제 이력: 제135회 3교시 2번, 제128회 3교시 2번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

건축자산은 현재와 미래에 유효한 사회적·경제적·경관적 가치를 지니고 한옥 등 고유의 역사적·문화적 가치를 가진 건축물·공간환경·기반시설을 말한다.

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2. 개념 풀이

쉬운 말로 하면 건축자산은 오래되었거나 의미 있는 건물과 그 주변 공간, 그리고 도로·상하수도 같은 기반시설 중 지역의 정체성을 만드는 것들이다. 문화재와 달리 국가가 강제로 보존을 명령하기보다 지원을 통해 가치를 살리는 대상이다.

정식 정의는 「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」 제2조제1호에 있다. 건축자산은 「건축법」상 건축물, 「건축기본법」상 공간환경, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 기반시설 중 하나에 해당하면서, 현재와 미래에 유효한 사회적·경제적·경관적 가치를 지녀야 한다. 다만 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」, 「근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」, 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정·등록된 것은 제외한다. 이 제외 규정 때문에 건축자산은 문화재와 중복되지 않는 영역으로 정의된다.

건축자산 진흥은 건축자산을 보전하고 활용하도록 지원하는 정책 활동 전체를 뜻한다. 법률의 주된 목적이 규제가 아닌 진흥이라는 점이 핵심이다.

한옥은 주요 구조가 기둥·보 및 한식지붕틀로 된 목구조로서 전통양식이 반영된 건축물과 그 부속건축물이다. 법률은 한옥건축양식, 즉 현대 재료로 한옥 형태를 갖춘 건축물까지 포함한다.

건축자산 진흥구역은 우수건축자산을 중심으로 고유 공간환경을 관리하거나 한옥마을·전통사찰보존구역처럼 건축자산이 밀집해 종합 관리가 필요한 지역을 시·도지사가 지정한 구역이다. 지정은 건축위원회와 지방도시계획위원회의 공동 심의를 거친다.

건축자산 진흥 기본계획은 국가가 수립하는 상위 계획이고, 건축자산 진흥 시행계획은 광역지자체가 이를 바탕으로 수립하는 하위 계획이다.

건축자산 기초조사는 시·도지사가 건축자산의 현황과 관리실태를 조사해 국토교통부장관과 국가유산청장에게 제출하는 절차다. 시행계획 수립·변경 시나 진흥구역 지정 시 실시한다.

3. 등장 배경과 필요성

건축자산 진흥 제도는 근현대 건축물과 도시시설 중 상당수가 훼손·방치되거나 멸실되는 문제에서 출발했다. 문화재 제도는 등록·지정 요건이 엄격해 대다수 근현대 건축물을 보호하지 못했고, 규제 중심 접근은 소유자의 참여를 끌어내기 어려웠다.

이전에는 지방자치단체가 법률 제정 이전에 자치 조례를 통해서만 한옥과 근대건축물을 지원했다. 이 때문에 지역마다 지원 수준과 범위가 달랐고, 국가 차원의 체계가 없었다. 2014년 「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」이 제정되면서 국가 기본계획, 광역 시행계획, 진흥구역, 기초조사, 우수건축자산 등록 같은 제도적 틀이 마련되었다.

법률은 건축자산을 보전과 활용의 대상으로 삼아 지역의 정체성 형성과 건축문화 진흥에 기여하도록 한다. 따라서 도입 필요성은 세 가지로 정리된다. 첫째, 문화재 밖의 가치 있는 건축 자산을 보호할 수단이 필요했다. 둘째, 지방 조례에 흩어진 지원을 국가 체계로 묶을 필요가 있었다. 셋째, 도시 경관과 지역 정체성을 건축 단위에서 관리할 수단이 필요했다.

기본계획과 시행계획으로 이어지는 계획 체계가 이 필요성을 제도화한 방식이다. 국가 기본계획은 국토교통부장관이, 광역 시행계획은 시·도지사가 수립한다.

4. 구성요소·원리·절차

건축자산 진흥 제도는 건축자산 진흥 기본계획(국가)과 건축자산 진흥 시행계획(광역지자체)으로 이어지는 계획 체계와, 그 안에서 지정되는 건축자산 진흥구역으로 구성된다. 제도의 핵심 원리는 규제보다 지원을 통해 건축자산을 보전하고 활용하는 데 있다.

위 표는 계획 수립 주체와 역할을 정리한 것이다. 기본계획과 시행계획이 위계를 이루므로 시행계획은 기본계획의 방향을 따라야 한다.

건축자산 진흥구역은 우수건축자산 중심의 공간환경 관리가 필요한 지역과, 한옥마을·전통사찰보존구역처럼 건축자산이 밀집되어 종합 관리가 필요한 지역을 대상으로 지정한다. 지정은 건축위원회와 지방도시계획위원회의 공동 심의를 거친다.

지정 절차는 다음과 같다.

• 시·도지사가 건축자산 진흥구역 대상 지역을 선정한다.
• 건축위원회와 지방도시계획위원회가 공동으로 심의한다.
• 시·도지사가 지정 내용을 공보에 고시하고 국토교통부장관과 국가유산청장에게 보고한다.
• 시장·군수가 주민 의견을 들어 관리계획을 수립한다.
• 관리계획에 지구단위계획 내용이 포함되면 관리계획 수립일부터 지구단위계획구역으로 지정·고시된 것으로 본다.

주민은 시·도지사와 시장·군수에게 지정과 관리계획 수립을 제안할 수 있다. 제안서에는 위치·범위·면적, 지정 목적과 필요성, 관리계획의 수립방향을 담아야 한다.

관리계획의 주요 내용은 다음과 같다. 위치·범위·면적, 지정 목적, 건축자산 현황과 기초조사 계획, 관리 기본방향, 건축물의 높이·건폐율·용적률·용도 지침, 배치·형태·색채·재료·건축선·외부공간 지침, 담장·대문·돌출 설비·옥외광고물 지침, 재원조달과 단계적 추진방안이다.

관리계획이 지구단위계획으로 수립되면 특례를 적용할 수 있다. 건폐율 등 건축 관계 규정을 완화할 수 있고, 지구단위계획을 수립한 건축자산 진흥구역에 한하여 대통령령으로 정하는 범위에서 건폐율의 최대한도를 조례로 달리 정할 수 있다. 이 경우 건폐율 최대한도는 건축자산에 대해서만 적용한다.

5. 관련 법령·기준·표준

건축자산 진흥 제도의 근거는 「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」(약칭 한옥등건축자산법)이다. 2014년 제정되었으며, 건축자산의 진흥을 주된 목적으로 한다. 주요 근거 조문은 다음과 같다.

기준 수치는 다음과 같이 정리된다. 법은 건축자산 진흥구역의 지정 기준과 절차를 대통령령에 위임하므로, 구체 기준은 시행령을 따른다.

개정 연혁으로는 2014년 제정 이후 관련 개정으로 지구단위계획 연계와 영업·시설 제한 근거가 추가되었다. 최근 개정으로 기초조사 결과의 제출 대상이 국가유산청장으로 확대되었다.

근현대 건축물의 문화유산 등록은 법 제16조에 따라 시·도지사가 신청한다. 우수건축자산으로 등록한 후 일정 기간이 지나고, 건설 후 일정 기간이 지난 경우가 기본 요건이다.

관리계획과 지구단위계획의 연계는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 체계를 따른다. 지구단위계획구역 지정과 수립 절차는 그 법의 도시·군관리계획 절차와 같다.