개발제한구역 조정

왜 배우는가: 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 막는 장치이므로, 해제와 조정의 요건을 정확히 알아야 도시·군관리계획 변경안을 적법하게 세울 수 있다. 조정대상지역, 해제대상지, 제척기준은 시험에서 반복해 나오는 핵심 개념이다.

출제 이력: 제135회 4교시 6번, 제118회 4교시 3번, 제109회 3교시 1번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

개발제한구역 조정은 보전가치가 낮은 구역을 해제하고 필요한 곳을 신규 지정하는 도시·군관리계획 변경이다.

핵심 키워드

• 조정대상지역
• 해제대상지
• 해제가능총량
• 집단취락
• 단절토지
• 경계선 관통대지
• 제척기준
• 호수밀도

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 개발제한구역은 도시 주변의 개발을 묶어 두는 구역이고, 조정은 그 묶음을 일부 풀거나 새로 묶는 일이다. 법적으로는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따라 도시·군관리계획을 변경해 구역을 해제하거나 지정하는 행위를 말한다. 지침은 이를 위해 대상지를 두 단계로 나눈다.

조정대상지역은 입안 대상 전체이고, 해제대상지는 그중 요건을 모두 갖춘 지역이다.

조정대상지역은 도시·군관리계획으로 입안하는 지역 전체를 뜻한다(지침 1-3-1). 보전가치가 낮아 도시용지 공급에 필요한 곳, 주거환경 개선과 취락정비가 필요한 집단취락, 단절토지, 경계선 관통대지가 여기에 든다. 지침 3-1-1의 유형 중 도시용지형은 3-2-1과 3-2-2, 집단취락은 3-2-3, 경계선 관통대지는 3-2-4의 기준에 맞아야 한다.

해제대상지는 조정대상지역 가운데 실제로 구역에서 풀 곳이다. 지침 3-2-1은 세 가지 요건을 모두 갖추도록 정한다. 첫째, 기존 시가지·공단·항만과 인접해 주거·산업·물류단지로 개발할 때 경제적 효과가 크고 대규모 기반시설 설치 소요가 적을 것이다. 둘째, 표고·경사도·농업적성도·임업적성도·식물상·수질 등 환경평가 1~2등급지가 아닐 것이다. 셋째, 20만 제곱미터 이상 규모로 정형화된 개발이 가능할 것이다. 이 세 요건에는 예외가 정해져 있어, 1~2등급지를 포함하거나 규모를 일부 완화할 수 있는 경우가 제한적으로 인정된다.

단절토지는 도로(중로2류 15미터 이상)·철도·하천개수로(지방 하천 이상) 때문에 구역 안에서 떨어져 나간 토지다. 지침 1-3-2는 면적을 3만 제곱미터 미만으로 제한하고, 개발제한구역 이외의 토지와 접해야 한다고 정한다. 경계선 관통대지는 구역 경계선이 한 필지를 가로지르는 대지로, 지침 1-3-3이 정의한다. 해제 대상이 되려면 1천 제곱미터 이하이고 구역 경계선이 관통하는 기본요건을 계속 유지해야 한다(3-2-4).

집단취락은 주민이 모여 사는 취락으로, 호수밀도 기준으로 해제 여부를 판단한다. 지침 3-2-3은 1만제곱미터당 주택 10호 이상의 밀도와 주택 20호 이상을 기준으로 정한다. 시·도지사는 지역 특성상 필요하면 국토교통부장관과 협의한 뒤 이 기준을 5호 이상으로 완화할 수 있다. 해제가능면적은 주택 수를 호수밀도로 나눈 값에 대규모 나대지등과 도시계획시설 부지면적을 더해 산정한다.

3. 등장 배경과 필요성

개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 막고 도시 주변의 자연환경과 생태계를 보전하려고 지정·관리해 왔다. 그러나 인구와 도시용지 수요가 늘면서 보전가치가 낮은 구역을 풀어야 한다는 요구가 커졌다. 이 요구를 무제한으로 받아들이면 보전 기능이 무너지므로, 광역도시계획에 정한 해제가능총량을 상한으로 두고 단계적으로 추진하도록 했다(지침 2-1). 해제가능총량은 권역 전체 물량을 시·군에 배분해 관리한다.

해제는 해제가능총량 범위에서 단계적으로 추진하며, 난개발 방지 대책이 먼저 시행돼야 한다.

지침 2-1은 2008년 이전에 최초 수립된 광역도시계획에 반영된 조정가능지역을 개발수요에 따라 우선 해제할 수 있다고 정한다. 이는 이미 계획에 반영된 물량을 먼저 소화해 도시 공급을 맞추려는 장치다.