도시·군계획시설 부지 매수청구권

왜 배우는가: 도시·군계획시설 결정이 장기간 집행되지 않으면 토지 소유자의 재산권 행사가 제한된다. 매수청구권은 이 불이익을 구제하는 제도로, 시험에서는 개념 정의, 매수의무자, 10년·6개월·2년 등 기한, 매수 불가 시 개발행위허가 범위를 묻는 문제로 반복 출제된다.

출제 이력: 제135회 1교시 8번, 제109회 4교시 3번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄 정의 문장: 도시·군계획시설 부지 매수청구권은 도시·군계획시설결정 고시 후 장기간 사업이 시행되지 않는 대지 소유자가 매수의무자에게 토지 매수를 청구할 수 있는 권리이다.

핵심 키워드

• 도시·군계획시설결정
• 매수청구
• 매수의무자
• 미집행 도시·군계획시설
• 도시·군계획시설채권
• 개발행위허가
• 단계별 집행계획

2. 개념 풀이

쉽게 말하면, 도로나 공원으로 지정된 땅을 오래 방치하면서 주인이 건물을 짓지도 팔지도 못하게 된 경우 그 땅을 사 달라고 요구하는 권리다. 법령상 용어로는 도시·군계획시설 부지 매수청구권이다. 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제47조 제1항이다.

정식 정의는 다음과 같다. 도시·군계획시설결정의 고시일부터 10년 이내에 해당 시설의 설치 사업이 시행되지 않으면, 그 부지 중 지목이 대(垈)인 토지(건축물·정착물 포함)의 소유자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 매수를 청구할 수 있다. 실시계획 인가나 그에 상당하는 절차가 진행된 경우는 제외한다.

매수의무자는 원칙적으로 지방자치단체장이다. 다만 사업시행자가 정해진 경우에는 그 시행자, 시설을 설치·관리할 의무가 있는 자가 있으면 그 자에게 청구한다. 의무자가 서로 다르면 설치 의무자에게 청구한다.

미집행 도시·군계획시설은 결정만 되고 사업이 시행되지 않은 시설을 말한다. 이 개념이 매수청구권과 개발행위허가 제한의 출발점이다.

대상 토지는 세 가지 조건을 모두 갖춰야 한다. 도시·군계획시설의 부지일 것, 지목이 대인 토지일 것, 사업이 10년 내 시행되지 않았을 것이다. 따라서 임야나 전·답은 청구 대상이 아니다.

3. 등장 배경과 필요성

도시계획시설은 공공 목적으로 지정되지만 재원 부족과 사업 우선순위 때문에 장기간 집행되지 않는 경우가 많다. 이때 토지 소유자는 사유재산을 사용·수익·처분할 수 없는 상태가 계속된다. 이를 장기미집행 문제라 한다.

이 문제는 그린벨트 같은 용도 제한에 대한 헌법재판소의 위헌 결정 이후 구제 수단의 필요성이 커지면서 주목받았다. 매수청구권은 그 과정에서 도입된 제도다. 원래 이용할 수 있는 용도의 토지를 현 상태대로 이용해 온 경우 그 권한을 인정해야 한다는 취지다.

제도의 핵심 취지는 두 가지다. 첫째, 재산권 제한에 대한 보상 성격의 구제다. 둘째, 장기간 방치된 도시계획시설을 정리해 계획의 실효성을 확보하는 것이다. 매수의무자가 매수하지 않으면 건축을 허용하는 개발행위허가 길이 열리는 것도 이 두 목적을 함께 고려한 결과다.

국토계획법은 매수 가격과 절차를 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 준용한다. 재원은 도시·군계획시설채권으로 조달할 수 있다. 채권 상환기간은 10년 이내로 정하며, 구체적 기간과 이율은 해당 지방자치단체 조례로 정한다.

4. 구성요소·원리·절차

매수청구제는 도시·군계획시설결정 이후 사업이 장기간 시행되지 않을 때 토지 소유자의 재산권 제한을 보상하는 제도다. 구성요소는 청구권자, 매수의무자, 대상 토지, 매수 결정 주체로 나뉜다. 대상은 지목이 대(垈)인 토지이며, 그 위의 건축물과 정착물이 함께 포함된다.

매수 절차는 청구서 제출, 매수 여부 결정, 매수 실행, 개발행위 허가 순으로 진행된다. 청구서에는 등기사항증명서를 첨부한다.

• 토지 소유자가 결정고시일부터 10년 이내 사업 미시행을 확인하고 매수의무자에게 매수청구서를 제출함.
• 매수의무자가 청구일부터 6개월 이내에 매수 여부를 결정하고 토지 소유자와 시장·군수에게 알림.
• 매수하기로 결정한 토지는 결정 통지일부터 2년 이내에 매수함.
• 매수하지 않기로 결정했거나 2년이 지나도 매수하지 않으면 소유자는 허가를 받아 단독주택, 제1종·제2종 근린생활시설로서 3층 이하인 건축물 또는 공작물을 설치할 수 있음.

매수청구권은 장기미집행 도시·군계획시설 부지에 대한 재산권 보상 장치다. 매수가격은 공익사업법을 준용한다. 매수 결정 시점과 실제 매수 시점을 구분해 기한을 적는 것이 핵심이다.

5. 관련 법령·기준·표준

매수청구의 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제47조이고, 시행령 제41조가 청구 절차와 금액 기준을 정한다. 매수 가격과 절차는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 매수 대금을 채권으로 지급하는 경우 상환기간과 이율은 지방자치단체 조례로 정한다.

매수청구 대상이 된 토지에서 허가할 수 있는 건축물은 단독주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설(거목·더목·러목 시설은 제외)과 공작물이다. 건축물은 모두 3층 이하에 한정된다. 조례로 허용 범위를 따로 정할 수 있다. 개발행위허가 기준과 제64조는 적용이 배제된다.

10년 기간 판단은 결정 고시일을 기준으로 한다. 채권 발행 조건과 기준 금액은 조례와 시행령에 따라 달라질 수 있으므로 같은 기준으로 비교하지 않는다.

6. 유형과 비교

매수청구권은 도시·군계획시설 부지의 소유자가 매수의무자에게 토지 매수를 청구하는 권리다. 실무에서는 매수의무자의 지위와 매수 여부 결정 결과에 따라 절차와 허용 행위가 달라지므로, 유형별로 나누어 비교해야 한다. 아래 표는 매수청구의 주체 기준 비교와 매수 결정 이후 허용 행위 비교다.

위 표에서 매수의무자가 지방자치단체이고 토지 소유자가 원하는 경우에만 도시·군계획시설채권으로 지급할 수 있다. 나머지는 현금 지급이 원칙이다. 매수의무자가 민간 시행자인 경우에는 채권 지급 규정이 적용되지 않는다.