비시가화지역 성장관리방안

왜 배우는가: 비시가화지역의 난개발은 도시와 농림·자연환경이 맞닿은 곳에서 무질서한 개발이 누적되어 기반시설 부족과 환경 훼손을 낳는다. 성장관리계획은 이를 계획적으로 관리하는 수단이라 실무 계획 수립과 기술사 시험 모두에서 반복해 출제된다.

출제 이력: 제108회 3교시 2번, 제103회 4교시 2번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

성장관리방안은 비시가화지역에 성장관리계획구역을 지정하고 성장관리계획을 수립하여 난개발을 방지하고 계획적 개발을 유도하는 제도이다.

• 성장관리계획구역
• 성장관리계획
• 비시가화지역
• 난개발 방지
• 기초조사
• 지정기준
• 지방도시계획위원회 심의
• 5년마다 재검토

2. 개념 풀이

쉽게 말하면, 도시 밖의 녹지·관리·농림·자연환경보전지역에서 집이나 공장이 아무렇게나 들어서는 것을 막고, 정해진 틀 안에서 개발하도록 관리하는 방법이다. 시가화가 예상되는 곳에서 개발이 먼저 흩어지면 나중에 도로와 하수도를 다시 깔기 어려워지므로, 미리 기준을 정해 두는 것이다.

정식 정의는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제75조의3에 따른 것이다. 성장관리계획구역은 지역특성과 개발여건을 고려하여 계획적 개발과 관리를 통한 난개발 방지를 목적으로 성장관리계획을 수립하기 위해 설정한 지역을 말한다. 성장관리계획은 그 구역에서 난개발을 방지하고 계획적인 개발을 유도하기 위해 수립하는 계획이다. 지정권자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수이다.

비시가화지역은 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역을 말한다. 성장관리계획구역은 이 비시가화지역 중에서 지정된다.

난개발은 기반시설 계획 없이 개별 허가가 흩어져 이루어지는 무질서한 개발을 뜻한다. 제도의 목적은 난개발을 줄이는 데 있으므로, 답안에서는 난개발의 원인과 억제 수단을 함께 적는다.

계획적 개발 유도는 도로·공원 등 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도·건폐율·용적률, 건축물의 배치·형태·색채·높이를 한 틀로 정하는 것을 말한다.

3. 등장 배경과 필요성

우리나라는 국토 대부분이 비도시지역이고, 도시 주변 농림지나 관리지역에서 공장, 창고, 주택, 축사가 허가를 받아 흩어지는 현상이 누적되어 왔다. 개별 필지마다 허가가 나면 도로와 상·하수도가 연결되지 않고, 경관과 환경이 훼손되며, 주거지와 오염유발시설이 뒤섞인다. 이런 피해는 한 번 굳어지면 사후에 바로잡기 어렵다.

이에 따라 개발을 전면 금지하기보다, 개발수요가 많은 곳을 골라 기반시설과 용도, 건축 기준을 미리 정하는 방식이 필요해졌다. 성장관리방안은 이런 배경에서 도입되었고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제75조의3에 근거를 둔다.

지정 대상은 개발수요가 많아 무질서한 개발이 진행되거나 예상되는 지역, 주변 토지이용이나 교통여건 변화로 시가화가 예상되는 지역, 공장·축사와 주거지의 입지 분리가 필요한 지역 등이다. 지정기준은 비시가화지역이라는 전제 아래 이 가운데 하나 이상에 해당하는 지역의 전부 또는 일부를 대상으로 한다.

인구감소와 경제성장 정체로 압축적이고 효율적인 도시성장관리가 필요한 지역도 대상에 포함된다. 따라서 성장관리방안은 개발 확대뿐 아니라 개발을 줄이고 정리하는 방향에서도 쓰인다.

성장관리계획 수립 시 건폐율과 용적률 완화 범위는 법령에 근거가 있으므로 핵심 수치로 기억한다. 계획관리지역의 건폐율은 50퍼센트 이하, 생산관리지역·농림지역·일부 녹지지역은 30퍼센트 이하이다. 계획관리지역의 용적률은 125퍼센트 이하의 범위에서 조례로 완화한다.

4. 구성요소·원리·절차

성장관리계획은 성장관리계획구역을 먼저 지정하고, 그 구역 안의 토지이용과 기반시설을 계획하는 구조다. 구성요소는 아래 표와 같이 법 제75조의3제1항에 열거된 사항 중 지정목적에 필요한 것을 골라 담는다.

기반시설계획은 장래 상주인구와 이용인구, 인구 증가율, 개발행위 증가율을 참작해 도로·상하수도 용량을 정하는 것이 원칙이다. 경사지 도로는 원 지형을 살리고 급경사 도로가 생기지 않도록 한다. 기존 기반시설을 우선 활용하고 토지소유자 간 형평성을 고려한다.

원리는 계획적 개발 유도다. 용도를 세분하고 기반시설을 먼저 확보한 뒤 건축을 허용하는 방식으로 난개발의 수요 확산을 막는다. 건폐율·용적률 완화는 기반시설 편입, 권장사항 이행 같은 조건과 연계해 인센티브로 쓴다. 건축기준 완화는 도로계획선 부지를 공공용으로 제공하는 조건과 짝을 이룬다.

수립 절차는 다음과 같다.

• 기초조사로 난개발 현황과 개발가능지·개발억제지·개발불능지를 분석한다.
• 성장관리계획구역을 지정 대상 기준에 따라 설정하고 경계를 지적도에 표시한다.
• 주민 의견을 청취하고 지방의회 의견을 듣는다. 관계 행정기관과 협의한다.
• 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 구역을 지정하고 고시한다.
• 구역 지정 후 성장관리계획을 수립하고 같은 절차를 준용한다.
• 5년마다 타당성을 재검토하여 정비한다.

5. 관련 법령·기준·표준

성장관리계획의 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제75조의3과 같은 법 시행령 제70조의12부터 제70조의14까지이며, 세부 기준은 국토교통부장관이 고시한 성장관리계획수립지침이 정한다. 2021년 1월 법률 개정으로 성장관리계획 제도가 신설되었다.

지침과 법령에 있는 기준 수치는 다음과 같다.

개정 연혁으로는 2021-01-12 법 신설과 2021-07-06 시행령 신설이 있다. 지침은 2021-09-14 고시 자료가 확인된다. 지정 지역은 법정 지정 대상 기준에 따라 비시가화지역에 한한다.

성장관리계획구역 지정 기준은 개발수요가 많은 지역, 향후 시가화가 예상되는 지역, 주변과 연계해 체계적 관리가 필요한 지역 등이다. 지정 권한과 변경 절차는 지정권자인 시장·군수 또는 도지사가 가진다. 면적 10퍼센트 이내 변경 등 경미한 변경은 주민·의회 의견청취와 심의를 생략할 수 있다.

6. 유형과 비교

비시가화지역 성장관리방안은 성장관리계획구역의 지정 목적과 규제 강도에 따라 몇 가지 유형으로 나눠 볼 수 있다. 여기서는 성장관리계획과 지구단위계획, 그리고 비도시지역 계획관리방안을 비교한다. 세 제도는 모두 계획적 개발을 유도하지만 대상 지역, 수립 근거, 규제 수준이 다르다.