도시·군계획시설 중복·입체결정

왜 배우는가: 도시·군계획시설은 도로·공원·공공청사처럼 여러 기능이 한 토지나 공간에 겹쳐 놓이는 경우가 많다. 중복·입체 결정의 요건과 절차를 알아야 토지 이용 효율을 높이면서 재산권 제한을 줄이는 계획을 세울 수 있다. 실무 설계와 인허가에서 자주 쓰이므로 기술사 시험에서도 반복해 출제된다.

출제 이력: 제129회 4교시 5번, 제96회 2교시 3번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의: 도시·군계획시설의 중복결정은 둘 이상의 도시·군계획시설을 같은 토지에 함께 결정하는 것이고, 입체적 결정은 토지의 수직 공간을 나누어 시설을 결정하는 것이다.

핵심 키워드

• 중복결정
• 입체적 결정
• 공간적 범위 결정
• 도시·군계획시설
• 복합화
• 토지의 합리적 이용
• 장래 확장 가능성

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 한 필지 위에 도로와 광장을 겹쳐 두거나, 공원 아래에 주차장을 두는 식으로 한 토지를 여러 시설이 나누어 쓰도록 정하는 것이다. 이를 법적으로 정리하면 중복결정, 입체적 결정, 공간적 범위 결정으로 나뉜다.

중복결정은 둘 이상의 도시·군계획시설을 같은 토지에 함께 결정하는 방식이다. 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제3조제1항은 토지를 합리적으로 이용하기 위해 필요한 경우에 이를 허용한다. 이때 각 시설의 이용에 지장이 없어야 하고 장래의 확장 가능성을 고려해야 한다.

입체적 결정은 같은 평면 위치에서 수직 방향으로 공간을 나누어 시설을 결정하는 방식이다. 지상에는 공원, 지하에는 주차장이나 공동구를 두는 식이 대표적이다. 지상과 지하의 권리 범위를 입체적으로 구분해야 하므로 높이나 깊이의 범위를 함께 밝힌다.

공간적 범위 결정은 시설이 차지하는 공간의 높이·깊이·평면 범위를 특정해 결정하는 방식이다. 입체적 결정과 함께 쓰이며, 지상권이나 소유권 행사 범위를 정하는 기준이 된다.

복합화는 2개 이상의 기능을 가진 시설을 하나의 건물이나 부지에 묶는 것을 말한다. 도시·군관리계획수립지침은 2 이상의 시설을 함께 설치하는 복합기능 시설은 중복하여 도시·군관리계획을 결정할 수 있도록 정한다.

3. 등장 배경과 필요성

도시가 성장하면서 토지 가격이 오르고 가용 부지가 줄어들었다. 도로, 공원, 주차장, 공공청사를 각각 평면으로 배치하면 부지가 부족해진다. 그래서 한 토지에 여러 시설을 겹쳐 두거나 공간을 수직으로 나누는 방식이 필요해졌다.

또 장기미집행 도시·군계획시설 문제가 함께 제기되었다. 시설 부지를 평면으로만 묶어 두면 다른 용도로 활용하기 어려워 재산권 제한이 커진다. 입체적 결정은 지상의 이용을 허용하면서 필요한 시설만 아래나 위에 확보해 이 문제를 줄인다.

지침은 기반시설 규모를 집행능력에 맞추고 미집행 시설을 최소화하라고 요구한다. 중복·입체 결정은 이 요구에 맞춰 부지를 효율적으로 쓰는 수단이 된다. 특히 도심지에서는 신규 부지 확보가 어려워 이 방식이 더 중요하다.

이 방식은 도시계획 법령의 목적과도 맞닿는다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획을 규정하고, 시설 결정으로 인한 재산권 제한을 줄이도록 매수청구권과 실효 제도를 둔다. 중복·입체 결정도 같은 취지에서 토지 활용의 폭을 넓히는 장치다.

4. 구성요소·원리·절차

중복결정(Overlapping Decision)은 하나의 토지에 둘 이상의 도시·군계획시설을 함께 결정하는 것이다. 입체적 결정은 같은 평면 위치를 높이 방향으로 나누어 시설을 층별로 결정하는 것이다. 두 방식 모두 토지를 여러 기능에 나눠 쓰지 않고 한 번에 활용해 토지 이용 효율을 높이는 데 목적이 있다.

구성요소를 정리하면 다음과 같다.

표의 구성 요소는 서로 별개가 아니다. 복합기능 시설은 중복결정의 대표 유형이고, 부대·편익시설은 주시설 규모와 비교해 결정하므로 중복결정 시 함께 검토한다. 중복결정은 토지 이용의 합리성을 목표로 하므로 단순히 시설을 겹치는 것이 아니라 기능 간 간섭이 없는지 확인하는 것이 핵심이다.

중복결정의 원리는 세 가지다. 첫째, 토지를 합리적으로 이용하기 위한 목적이 있어야 한다. 둘째, 각 시설의 이용에 지장이 없어야 한다. 셋째, 장래의 확장 가능성을 고려해야 한다. 도시지역에서는 공공청사, 문화시설, 체육시설, 사회복지시설, 청소년수련시설 등 공공·문화체육시설을 결정할 때 함께 설치할지 여부를 반드시 검토해야 한다. 이 검토는 시설 목적, 이용자 편의성, 도심활성화를 기준으로 한다.

절차는 다음과 같다.

• 기초조사와 토지적성평가로 대상 토지의 입지 적합성을 확인한다.
• 둘 이상의 시설이 같은 토지에 들어갈 때 기능 간 간섭과 이용 지장을 검토한다.
• 장래 시설 확장과 증설 가능성을 검토한다.
• 도시지역이면 공공·문화체육시설의 함께 설치 여부를 우선 검토한다.
• 시설별 규모를 주시설과 부대시설로 나누어 적정성을 확인한 뒤 결정도서를 작성하고 법정 절차에 따라 결정한다.

검토 결과 이용 지장이 있으면 결정을 취소하고 대상 토지를 다시 구분해야 한다. 이 되먹임 과정을 답안에 함께 적으면 절차의 완결성이 드러난다.

5. 관련 법령·기준·표준

중복결정의 근거는 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제3조다. 도시·군관리계획 수립의 세부 기준은 「도시·군관리계획수립지침」이 정한다. 기준값은 아래 표로 정리한다. 표의 핵심 값만 답안에 옮겨 쓰면 된다.

표의 값 중 중복결정 요건은 규칙 조문의 문언을 따른 것이다. 장기미집행 시설은 결정 고시 후 10년 기간을 기준으로 매수청구와 실효 문제가 연결된다. 경미한 변경 기준은 기초조사 등을 생략할 수 있는 범위를 정하므로 중복결정 변경 때에도 적용 여부를 확인해야 한다.

규칙 제3조제2항은 도시지역 공공·문화체육시설에 대한 검토 의무를 담고 있다. 이 조항은 2008년 9월 5일에 신설되었고 이후 2012년과 2016년에 개정 기록이 있다. 개정 연혁을 쓸 때는 신설 시점과 2016년 2월 12일 개정을 함께 적는다.