빈집 및 소규모주택 정비

왜 배우는가: 빈집과 노후 소규모 주거지는 안전사고와 범죄, 도시 쇠퇴의 원인이 되어 실무에서 정비 방식을 정해야 하는 대상이다. 기존 재개발·재건축 절차가 무겁다 보니 이 특례법이 대안으로 반복해서 출제된다.

출제 이력: 제135회 4교시 2번, 제134회 3교시 4번, 제113회 2교시 5번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

빈집은 1년 이상 거주·사용되지 않은 주택이며, 빈집정비사업은 이를 개량·철거하거나 효율적으로 관리·활용하는 사업이다.

• 빈집
• 빈집정비사업
• 빈집정비계획
• 빈집밀집구역
• 소규모주택정비사업
• 소규모주택정비 관리지역
• 사업시행구역
• 빈집정보시스템

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 사람이 살지 않고 방치된 집을 그대로 두지 않고, 고치거나 없애거나 쓸모 있게 바꾸는 제도다. 이 제도는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 특례법)이 근거이며, 빈집과 소규모 주거지를 한꺼번에 다룬다.

빈집은 특례법 제2조제1항제1호의 정의를 따른다. 시장·군수등(특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장)이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주하거나 사용하지 않는 주택이다. 다만 미분양주택 등 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다. 확인 시점이 기준이므로 실제 방치 기간과 행정 확인일을 구분해야 한다.

빈집정비사업은 빈집을 개량 또는 철거하거나, 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업이다(제2조제1항제2호). 사업의 목적이 철거에만 있지 않고 관리와 활용까지 포함한다는 점이 답안의 핵심이다.

빈집정비계획은 시장·군수등이 빈집을 효율적으로 정비 또는 활용하기 위해 5년마다 수립·시행하는 계획이다(제4조제1항). 계획에는 빈집정비의 기본방향, 빈집정비사업의 추진계획 및 시행방법, 재원조달계획, 빈집의 매입 및 활용에 관한 사항이 들어간다. 수립 후 1년마다 타당성을 재검토할 수 있다.

빈집밀집구역은 빈집정비계획을 수립하거나 변경할 때 지정할 수 있는 구역이다(제4조제5항). 빈집이 증가하거나 비율이 높은 지역, 노후·불량건축물이 늘거나 정비기반시설이 부족한 지역, 다른 법령에 따른 정비사업을 추진하지 않는 지역의 요건을 모두 충족해야 한다. 세부기준은 시행령 제5조제4항에 있으며, 구역 면적이 1만제곱미터 미만이고 빈집이 10호 이상이거나 빈집 면적이 구역 전체 토지 면적의 20퍼센트 이상이어야 한다. 노후·불량건축물은 전체 건축물의 3분의 2 이상이거나 재해 시 피난·구조가 곤란할 만큼 정비기반시설이 부족해야 한다.

소규모주택정비사업은 특례법 절차에 따라 노후·불량건축물 밀집 지역 또는 가로구역에서 시행하는 사업이다(제2조제1항제3호). 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업의 네 가지로 나뉜다. 자율주택정비사업은 단독주택·다세대주택·연립주택을 소유자가 스스로 개량하거나 건설하는 사업이다. 가로주택정비사업은 종전 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업이다.

소규모주택정비 관리지역은 노후·불량 단독·공동주택과 신축 건축물이 섞여 광역 개발이 어려운 지역 가운데 관리계획이 승인·고시된 지역이다(제2조제1항제9호). 이 지역에서는 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하면서 사업을 계획적으로 추진한다.

사업시행구역은 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행하는 구역이고, 사업시행자는 그 사업을 시행하는 자다(제2조제1항제4호·제5호).

3. 등장 배경과 필요성

도시에는 인구 감소와 주택 노후화로 방치된 빈집이 늘었다. 빈집은 화재·붕괴 위험과 범죄 우려를 높여 주변 주거환경을 떨어뜨린다. 특례법 제43조의2제1항제2호도 빈집밀집구역에서 안전사고나 범죄 우려가 높으면 소규모주택정비사업을 신속히 추진할 필요가 있다고 본다.