용도지역 간 완충공간

왜 배우는가: 용도지역 간 완충공간은 서로 성격이 다른 용도지역이 맞닿을 때 주거환경을 보호하는 장치로, 도시·군관리계획 수립의 실무 판단 기준이 된다. 3개 회차에서 설정 기준과 둘 이상 용도지역에 걸친 대지의 행위제한 적용이 함께 출제되어 기출 빈도가 높다.

출제 이력: 제135회 3교시 6번, 제121회 2교시 4번, 제119회 2교시 4번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

용도지역 간 완충공간은 상충하는 용도지역의 경계에 녹지·공공공지·도로 등을 두어 지역 지정목적을 보호하는 공간이다.

• 완충공간
• 용도지역 경계
• 수림대
• 완충녹지
• 연접부
• 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지
• 가중평균 건폐율·용적률

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 주택가와 공장·상가가 바로 맞닿으면 소음·진동·일조 문제가 생기므로, 그 사이에 폭 넓은 녹지나 도로를 두어 완충시키는 것이다. 이를 용도지역 간 완충공간이라 한다.

정식으로는 도시·군관리계획 수립 시 상업지역·주거지역·공업지역 등 상충하는 용도지역의 경계에 가능한 한 완충공간을 설정하여 용도지역의 지정목적이 보호되도록 하는 계획상 장치를 말한다. 이 완충공간은 완충녹지, 공공공지, 폭이 넓은 도로, 또는 중간 성격의 용도지역(예: 준주거지역, 준공업지역)으로 구성된다.

핵심 용어 풀이는 다음과 같다. 연접부는 두 용도지역이 맞닿은 경계 부분을 뜻한다. 수림대는 완충녹지 등에 나무를 심어 시각·소음·분진을 차단하는 띠 모양의 녹지를 뜻한다. 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지는 하나의 필지가 서로 다른 용도지역에 걸쳐 있는 경우로, 법 제84조가 별도의 적용 기준을 둔다.

완충공간과 대지 적용 기준은 같은 경계 문제를 다루지만 층위가 다르다. 완충공간은 계획 단계에서 경계를 설계하는 것이고, 둘 이상의 용도지역 대지 기준은 건축 허가 단계에서 대지를 어떻게 규제할지 정하는 것이다. 두 내용을 구분해 쓰면 답안의 논리가 명확해진다.

3. 등장 배경과 필요성

용도지역제는 토지를 용도별로 나누어 혼재로 인한 환경 피해를 막기 위한 제도다. 그러나 지역 경계에서는 용도가 달라 인접 토지 간 충돌이 발생하기 쉽다. 이 충돌을 경계선 긋기만으로는 막을 수 없으므로, 물리적 완충 장치를 계획에 넣는 방식이 도입되었다.

특히 주거지역과 공업지역, 주거지역과 상업지역의 연접은 교통·소음·대기오염 문제의 원인이 된다. 도시·군관리계획수립지침은 이런 연접부에 폭을 정해 녹지나 공공공지를 두도록 규정하고 있으며, 기성 시가지 등 부득이한 경우는 예외로 둔다. 따라서 완충공간은 신규 개발지뿐 아니라 계획 변경 시에도 검토해야 할 사항이다.

또한 하나의 대지가 여러 용도지역에 걸치는 경우가 많아, 행위제한을 어떻게 적용할지에 대한 기준이 필요해졌다. 법 제84조는 가장 작은 부분의 규모가 기준 이하이면 가중평균을, 그 밖에는 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 규정을 적용하도록 정하고 있다. 이 원칙이 완충공간 논의와 함께 묻는 이유다.

判断 기준은 지정목적 보호다. 녹지지역이 다른 용도지역과 걸치는 경우에는 녹지 훼손을 최소화하려는 취지로 녹지지역 규정을 우선 적용하도록 해석된다(대법원 2014-11-27 선고 2013두16111 판결 취지).

4. 구성요소·원리·절차

용도지역 간 완충공간은 서로 성격이 다른 용도지역이 맞닿는 경계에 녹지, 공공공지, 도로 같은 공간을 두어 한쪽의 환경 영향이 다른 쪽으로 번지지 않도록 하는 장치다. 도시·군관리계획 수립지침은 이를 구성하는 요소를 연접 부분의 폭과 시설 종류로 나눠 정한다. 완충공간은 단일 시설이 아니라 녹지·공공공지·도로·준용도지역이 조합된 구조로 이해해야 한다.