매도청구

왜 배우는가: 매도청구는 주택건설사업에서 사업부지 일부의 소유자가 동의하지 않을 때 사업을 완결하기 위한 법적 수단이다. 소유자를 찾기 어려운 대지까지 포함하는 제도라서 공탁과 공고 절차가 함께 나오며, 기술사 시험에서 절차와 요건을 묻는 문제로 반복 출제된다.

출제 이력: 제129회 2교시 5번, 제120회 1교시 4번, 제102회 1교시 9번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

매도청구는 사업계획승인을 받은 사업주체가 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 매도할 것을 청구하는 제도이다.

• 매도청구
• 사업주체
• 사용권원
• 감정평가액 공탁
• 공고 후 30일
• 부기등기

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 사업지 안에 땅 주인이 끝까지 동의하지 않을 때, 사업을 멈추지 않기 위해 법이 허용하는 강제 절차다. 주택건설사업은 대지 대부분의 권리를 모아야 시작할 수 있으므로, 일부 소유자의 반대로 전체 사업이 막히는 것을 막는 장치가 필요하다.

정식 정의는 다음과 같다. 「주택법」상 사업주체가 사업계획승인 대상 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 시가로 매도할 것을 청구하는 권리를 말한다. 이 권리는 법률이 정한 요건을 갖춘 경우에만 행사할 수 있다.

핵심 용어는 다음과 같다. 매도청구권은 사업주체가 소유자에게 매매를 요구할 수 있는 권리이다. 사용권원은 소유권이든 사용·수익을 허용하는 권리든 대지를 쓸 수 있는 법적 근거를 뜻한다. 협의는 매도청구 전에 소유자와 충분히 협상하는 절차다.

소유자를 확인하기 곤란한 대지는 일반 매도청구와 다른 특례를 받는다. 「주택법」 제23조는 소유자가 있는 곳을 확인하기 현저히 곤란한 경우에 공고 절차를 거쳐 매도청구 대상 대지로 보도록 한다. 즉 소유자를 찾지 못한 땅도 절차를 밟으면 사업 대상에 포함된다.

이때 공고는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 게재해야 한다. 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우 공고한 날부터 30일 이상 지나면 매도청구 대상 대지로 본다. 이후 사업주체는 감정평가액을 법원에 공탁하고 사업을 시행할 수 있다.

감정평가액은 사업계획승인권자가 추천하는 감정평가법인등 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 정한다. 공탁은 소유자가 나중에 권리를 주장할 때 보상금을 확보해 두는 역할을 한다.

3. 등장 배경과 필요성

주택건설사업은 대지 면적이 넓고 소유자가 많아서, 한 명이라도 매각을 거부하면 전체 계획이 지연되기 쉽다. 특히 사업계획승인 이후 착공하려면 대지 권원을 상당 부분 확보해야 하므로, 협상 실패가 사업 포기로 이어질 수 있다.

이 문제를 풀기 위해 법은 사용권원의 비율을 기준으로 매도청구 가능 여부를 나눈다. 지구단위계획이 필요한 사업에서는 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상이 되는 경우에 한해 나머지 대지를 매도청구 대상으로 삼을 수 있다. 이 기준이 매도청구의 출발점이다.

소유자를 알 수 없는 경우는 더 어렵다. 협의 자체가 불가능하므로, 공고라는 공적 절차로 소유자에게 알릴 기회를 주고 일정 기간이 지난 뒤에만 매도청구를 허용해야 한다. 이 구조는 사업 추진과 재산권 보호를 동시에 맞추려는 장치다.