재정비촉진사업

왜 배우는가: 재정비촉진사업은 기성시가지의 노후 주거지와 도심 기능 회복을 광역적으로 묶어 추진하는 대표적 제도로, 도시정비 실무와 기존 정비사업 체계의 연계를 이해하는 데 필수적이다. 기술사 시험에서는 법정 사업 종류, 지구 유형, 계획 체계를 묻는 문항으로 반복 출제되므로 정확한 개념 구분이 중요하다.

출제 이력: 제120회 1교시 8번, 제91회 3교시 2번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

재정비촉진사업은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 재정비촉진지구 안에서 기존 정비·개발 사업을 광역적·계획적으로 묶어 시행하는 기성시가지 정비수단이다.

• 재정비촉진지구
• 재정비촉진계획
• 재정비촉진구역
• 우선사업구역
• 존치지역
• 기성시가지 정비

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 낡은 도심을 한 덩어리로 묶어서 여러 정비사업을 함께 계획하고 추진하는 제도다. 개별 사업마다 따로 추진하면 기반시설이 부족하고 사업 간 조정이 어렵다. 재정비촉진사업은 이 문제를 지구 단위 계획으로 해결하려는 방식이다.

정식 정의는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조 제2호에 따른다. 재정비촉진사업은 재정비촉진지구에서 시행되는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업과 「소규모주택정비에 관한 특례법」에 따른 소규모 정비사업, 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 혁신지구재생사업, 「공공주택 특별법」에 따른 도심 공공주택 복합사업, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군계획시설사업을 말한다.

핵심 용어는 다음과 같다.

• 재정비촉진지구: 제2조 제1호에 따라 제5조에 의해 지정되는 지구다. 낙후 지역의 주거환경 개선, 기반시설 확충, 도시기능 회복을 광역적으로 계획한다. 주거지형, 중심지형, 고밀복합형으로 나뉜다.
• 재정비촉진계획: 제2조 제3호에 따라 지구 안의 토지 이용과 기반시설 설치를 정한 계획이다. 제9조가 수립 내용을 규정한다.
• 재정비촉진구역: 제2조 제4호에 따라 사업별로 결정된 구역이다. 지구 안에서 실제 사업이 시행되는 단위다.
• 우선사업구역: 제2조 제5호에 따라 다른 구역에 앞서 개발하는 구역이다. 소형주택 공급과 주민 이주 지원을 위해 지정한다.
• 존치지역: 제2조 제6호에 따라 사업 필요성이 적어 현 상태를 유지하는 지역이다. 시행령상 존치정비구역과 존치관리구역으로 세분할 수 있다.

3. 등장 배경과 필요성

기성시가지에는 노후·불량 주택이 밀집한 지역과 도심 기능이 쇠퇴한 상업·공업지역이 함께 존재한다. 이런 지역은 개별 정비사업만으로는 기반시설 확충과 토지 고도 이용을 동시에 달성하기 어렵다. 사업 구역이 작으면 기부채납, 공공시설 설치, 임대주택 공급의 규모가 부족해진다.

그래서 법은 지구 단위로 여러 사업을 묶는 틀을 마련했다. 지구 지정 요건은 제6조 제2항에 있으며, 노후·불량 주택 밀집 지역, 도시기능 회복이 필요한 상업·공업지역, 역세권 등 고밀복합 지역, 여러 사업의 체계적 개발이 필요한 경우 가운데 하나 이상에 해당해야 한다. 지구의 면적은 10만제곱미터 이상으로 하며, 다만 고밀복합형 지구는 주요 역세권이나 간선도로 교차지 등 일정 반경 이내에서 지정한다(제6조 제3항). 지구는 2개 이상의 재정비촉진사업을 포함해야 한다(제6조 제4항).

이 제도는 사업 간 기반시설을 연계해 설치하도록 하여 광역적 계획성을 확보한다(제10조). 또 지정 후 2년 안에 재정비촉진계획이 결정되지 않으면 지정 효력이 상실되도록 하여 사업 추진의 실효성을 높인다(제7조 제1항). 이 두 장치가 재정비촉진사업이 단순한 면적 지정에 그치지 않도록 하는 기본 틀이다.

4. 구성요소·원리·절차

재정비촉진사업은 재정비촉진지구 안에서 여러 개별법의 사업을 하나의 재정비촉진계획으로 묶어 추진하는 구조다. 구성요소는 지구, 계획, 구역, 사업으로 나뉘며 각각 법 제2조에서 정의한다.

지구는 주거지형, 중심지형, 고밀복합형 세 유형으로 구분한다. 지구는 2개 이상의 재정비촉진사업을 포함해 지정해야 하며, 면적은 10만제곱미터 이상이다. 다만 고밀복합형은 주요 역세권이나 간선도로 교차지 등에서 일정 반경 이내로 지정범위를 정한다.

원리는 광역 계획에 의한 사업 연계다. 개별 정비사업은 각자 구역 단위로 추진되지만, 재정비촉진계획은 기반시설 설치계획을 여러 사업에 걸쳐 광역적으로 세운다. 기반시설 설치계획은 존치지역과 사업의 추진 가능시기를 종합해 수립한다. 재정비촉진계획이 결정·고시되면 도시·주거환경정비기본계획 수립, 정비구역 지정, 도시개발구역 지정 등 개별 법상 승인·결정이 고시일에 있은 것으로 본다.

재정비촉진계획 결정·고시로 관련 개별법의 승인·결정이 함께 이루어지는 것이 이 제도의 핵심 원리다.

재정비촉진사업의 절차는 다음과 같다.

• 시장·군수·구청장이 지구 지정을 특별시장·광역시장·도지사에게 신청하고, 주민설명회와 14일 이상 주민 공람, 지방의회 의견 청취를 거친다(지구 변경 신청과 지구 해제 때도 주민설명회와 14일 이상 주민 공람을 거친다).
• 지구 지정 후 시장·군수·구청장이 재정비촉진계획을 수립하고 14일 이상 주민 공람, 지방의회 의견 청취, 공청회를 거쳐 결정을 신청한다.
• 사업협의회를 구성해 계획 수립과 지역주민 의견 조정을 한다.
• 재정비촉진계획이 결정·고시되면 관련 승인·결정이 의제되고, 이후 개별 사업을 추진한다.
• 지구 지정 후 2년이 되는 날까지 재정비촉진계획이 결정되지 않으면 그 다음 날에 지정 효력이 상실되며, 시·도지사 또는 대도시 시장은 1년 범위에서 연장할 수 있다.

재정비촉진계획 수립 시 주요 포함 사항은 토지 이용, 인구·주택 수용, 기반시설 설치, 교통, 경관, 재정비촉진구역 경계, 용적률·건폐율·높이, 기반시설 비용분담, 세입자 주거대책, 단계적 추진 등이다.

재정비촉진사업의 대상 사업은 도시 및 주거환경정비법상 주거환경개선·재개발·재건축 사업, 소규모주택정비법상 가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발 사업, 도시개발법상 도시개발사업, 도심 공공주택 복합사업, 시장정비사업, 도시·군계획시설사업 등이다. 이 사업들을 구역 단위가 아닌 지구 단위로 묶어 계획한다는 점이 특징이다.

5. 관련 법령·기준·표준

재정비촉진사업의 기준은 도시재정비 촉진을 위한 특별법과 시행령에 있다. 주요 기준값은 아래와 같다.

임대주택 건설비율은 과밀억제권역 밖에서는 상한이 낮아진다. 재개발은 상한 50%, 재건축은 상한 30%이며, 공공주택지구 인접 재개발은 제1호 비율의 2분의 1 범위다.

관련 법령은 다음과 같이 개정돼 왔다. 2011년, 2012년, 2017년에 주요 개정이 있었고, 현행 조문은 2023년 12월 개정 내용을 반영한다. 최근에는 도심 공공주택 복합사업과 주거재생혁신지구 사업이 대상 사업으로 포함돼 있다.