소규모주택정비 관리지역

왜 배우는가: 소규모주택정비 관리지역은 개별 소규모주택정비사업의 한계를 넘어 노후 저층주거지 전체를 계획적으로 정비하는 제도라서, 도시정비 분야 실무에서 지구단위계획과 연계되는 핵심 수단이다. 관리계획의 내용과 특례 적용 요건이 시험에서 반복적으로 물어지므로 기준 체계를 정확히 잡아 두어야 한다.

출제 이력: 제139회 1교시 8번, 제133회 1교시 7번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

소규모주택정비 관리지역은 노후·불량건축물과 신축 건축물이 혼재해 광역 개발이 곤란한 지역에서 관리계획을 승인·고시받아 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하며 소규모주택정비사업을 계획적으로 추진하는 지역이다.

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• 소규모주택정비 관리계획
• 노후·불량건축물
• 정비기반시설
• 공동이용시설
• 지구단위계획 의제
• 관리계획 승인·고시
• 관리지역 해제

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 낡은 집이 몰려 있고 새 건물도 섞여 있어서 한 채씩 고쳐서는 동네가 나아지지 않는 곳을 하나의 단위로 묶어 계획을 세우는 것이다. 골목을 넓히고 주차장을 만들고 여러 사업을 함께 맞춰 가는 방식이다.

정식 정의는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(약칭 소규모주택정비법) 제2조제1항제9호에 있다. 노후·불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서, 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통해 소규모주택정비사업을 계획적·효율적으로 추진하기 위해 관리계획이 승인·고시된 지역을 말한다.

관리계획은 시장·군수등이 수립하고 시·도지사가 승인하는 계획이다. 관리지역은 관리계획이 승인·고시되어야 성립한다는 점이 핵심이다. 지정 자체가 목적이 아니라 계획이 고시된 지역이 관리지역이 된다.

노후·불량건축물은 소규모주택정비사업의 대상을 정하는 기준이 되는 건축물이다. 관리지역에서는 이 건축물의 수가 사업시행구역 전체 건축물 수의 100분의 50 이상이어야 한다(시행령 제3조제1항제1호가목, 관리지역 외 일반 기준은 100분의 60 이상).

정비기반시설은 도로·주차장·공원 등 주거환경의 기본 시설이고, 공동이용시설은 주민이 함께 쓰는 시설이다. 관리지역은 이 두 시설을 확충하는 것을 목적으로 한다.

3. 등장 배경과 필요성

소규모 정비사업은 사업 단위가 작아서 개별 사업을 따로 추진하면 골목 폭, 주차, 기반시설이 전체적으로 개선되지 않는 문제가 있다. 사업이 흩어져 있으면 기반시설 부족이 해소되지 않고, 한 구역의 사업이 옆 구역의 여건을 악화시키기도 한다.

이에 따라 여러 사업을 하나의 계획으로 묶는 제도가 필요해졌다. 관리지역은 광역 정비계획 없이도 일정 구역 안에서 토지이용, 기반시설, 사업 추진방향을 함께 정하도록 했다. 관리계획에는 관리지역의 규모와 정비방향, 토지이용계획, 정비기반시설·공동이용시설 설치계획 및 교통계획, 소규모주택정비사업 추진계획을 담아야 한다.

또한 관리계획이 고시되면 해당 관리지역 및 관리계획 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항이 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정·고시된 것으로 보는 특례가 있다. 이는 별도의 지구단위계획 절차를 거치지 않고도 계획 내용을 적용할 수 있게 하여 행정 절차를 줄이려는 취지다. 다만 제도의 본래 목적은 계획 기반의 기반시설 확충이므로, 특례는 그 목적을 뒷받침하는 수단으로 이해해야 한다.

주거지역 세분 특례도 같은 맥락이다. 관리계획에 제43조의3제7호의 사항이 포함된 경우 관리계획이 고시된 날부터 주거지역을 세분하여 정하는 지역 중 대통령령으로 정하는 지역으로 결정된 것으로 본다.

관리지역 제도의 핵심은 사업 단위를 넘어 계획 단위에서 기반시설을 확충하는 데 있다.

관리지역은 신규 지정보다 기존 정비사업의 연계를 목표로 한다. 따라서 지정 이후의 사업 추진 여건, 즉 사업시행자 지정이나 조합설립 등이 실제로 이루어지는지가 제도 유지의 판단 기준이 된다.

4. 구성요소·원리·절차

소규모주택정비 관리지역은 관리계획을 중심으로 움직이는 지역 단위의 정비 체계다. 개별 사업이 따로 추진되면 도로 폭, 주차, 공동이용시설이 단지마다 흩어져 생활환경 개선 효과가 줄어든다. 관리계획은 이런 문제를 한 장의 계획으로 묶는 장치다.

구성요소는 다음과 같이 나눠 볼 수 있다.

표의 구성은 관리계획이 지역 계획이고, 개별 사업은 그 계획 아래에서 시행된다는 점을 보여준다. 관리지역 지정 자체가 목적이 아니라 사업 추진의 틀이라는 점이 핵심이다.

관리계획의 원리는 세 가지다. 첫째, 관리계획은 지구단위계획과 같은 효력으로 의제되어 건축 기준을 한 번에 정한다. 둘째, 주거지역 세분 결정과 용적률 특례를 통해 사업성을 보완한다. 셋째, 주민 공람과 심의를 거쳐 주민 의견이 계획에 반영되도록 한다.

관리계획 수립 절차는 다음과 같다.

• 시장·군수등이 관리계획 수립 요건을 검토하거나 주민(이해관계자 포함) 또는 토지주택공사등이 수립을 제안한다.
• 제안 시 관리계획 수립 필요성, 관리지역 규모와 정비방향, 요건 충족 증명, 추진계획을 담는다.
• 시장·군수등이 관리계획을 수립하고 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 듣는다.
• 타당한 의견은 계획에 반영하며, 경미한 변경은 공람을 생략할 수 있다.
• 시·도지사가 지방도시계획위원회 또는 지방도시재생위원회의 심의(통합심의 포함)를 거쳐 승인한다.
• 시·도지사가 지방자치단체 공보에 고시하고 국토교통부장관에게 보고한다.
• 고시 후 지구단위계획 의제, 주거지역 세분 결정, 용적률 특례가 적용되고 사업 추진이 이어진다.
• 관리계획을 고시한 날부터 3년 이내에 사업시행자 지정, 주민합의체 구성 신고 또는 조합설립인가 신청이 없으면 시·도지사가 심의를 거쳐 관리지역 해제를 검토한다.

관리계획 절차의 핵심은 공람 14일 이상과 심의, 고시 세 단계다. 이 순서를 답안에서 빠뜨리지 않아야 한다.

관리지역의 수립 요건은 면적이 아니라 건축물 상태와 혼재 상황으로 본다. 이 부분은 답안에서 법 조문을 인용하는 방식으로 쓴다.

5. 관련 법령·기준·표준

소규모주택정비 관리지역의 근거 법령은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(약칭 소규모주택정비법)이다. 관리지역의 정의, 관리계획 수립·내용, 특례, 해제는 법 제2조, 제43조의2부터 제43조의6에 규정되어 있다. 시행령 제3조는 소규모주택정비사업 대상 지역의 요건을 정하고, 시행규칙 제10조의2는 관리계획 수립 제안의 포함 사항을 정한다.

기준 수치는 다음과 같이 정리된다.

관리지역의 노후·불량건축물 비율 기준은 일반 소규모주택정비사업의 100분의 60보다 낮은 100분의 50이다. 이 차이를 답안에서 짚으면 채점에서 점수를 얻기 쉽다.

개정 연혁으로는 관리계획 제도가 2021년 법 개정으로 도입되었고, 최근 개정에서 관리계획 수립 제안 조항과 공람·심의 조항이 정비되었다. 시행령 제40조의2에 따른 연접 사업시행구역 통합 시행은 관리지역 특례의 하나로 조례에 세부 사항을 위임한다.

6. 유형과 비교

관리지역은 사업 유형이 아니라 지정 단위다. 빈집밀집구역, 지구단위계획구역과 함께 놓고 보면 목적과 효과가 분명해진다.