도시재생 개념 및 사업 종류

왜 배우는가: 도시재생은 노후 도심의 쇠퇴를 막는 정책 수단이며, 재개발과 구별되는 개념이라 기술사 시험에서 정의와 사업 종류를 함께 묻는 문항이 반복된다. 법령상 정의와 사업 유형을 정확히 알아야 답안의 골격이 선다.

출제 이력: 제137회 2교시 3번, 제129회 2교시 4번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의는 다음과 같다.

도시재생은 인구 감소와 산업구조 변화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량 강화, 새로운 기능 도입, 지역자원 활용으로 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화하는 것이다.

핵심 키워드는 다음과 같다.

• 도시재생활성화지역
• 도시재생전략계획
• 도시재생활성화계획
• 도시경제기반형 활성화계획
• 근린재생형 활성화계획
• 도시재생사업
• 도시재생 인정사업
• 혁신지구

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면 도시재생은 망해 가는 마을을 전면 철거 방식이 아니라 기존 지역의 특성과 자원을 살려 다시 활력을 주는 일이다. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」(이하 도시재생법)은 이를 법률 용어로 정의하고 있다. 법 제2조제1항제1호는 인구 감소, 산업구조 변화, 무분별한 도시 확장, 주거환경 노후화로 쇠퇴하는 도시를 지역역량 강화, 새로운 기능의 도입·창출, 지역자원 활용을 통해 활성화하는 것을 도시재생으로 본다.

정의의 핵심은 세 가지다. 첫째, 대상은 쇠퇴한 도시다. 둘째, 수단은 철거가 아니라 역량 강화와 자원 활용이다. 셋째, 목표는 경제·사회·물리·환경의 네 측면에서 동시에 활성화하는 것이다.

도시재생전략계획은 전략계획수립권자가 도시 전체 또는 일부 지역을 대상으로 수립하는 상위 계획이다. 이 계획에서 도시재생활성화지역을 지정하고 추진전략을 세운다. 법 제12조제1항은 도시재생전략계획을 10년 단위로 수립하고 필요하면 5년 단위로 정비하도록 정한다.

도시재생활성화계획은 도시재생전략계획에 맞추어 활성화지역에서 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지역주민이 추진하는 여러 도시재생사업을 연계한 실행계획이다. 주요 목적과 성격에 따라 도시경제기반형 활성화계획과 근린재생형 활성화계획으로 나뉜다. 도시경제기반형은 산업단지, 항만, 공항, 철도 등 국가 핵심 기능 시설의 정비와 연계해 고용 기반을 만든다. 근린재생형은 생활권 단위의 생활환경 개선, 기초생활인프라 확충, 공동체 활성화를 다룬다.

3. 등장 배경과 필요성

우리나라 도시정책은 전후 복구와 급속한 도시화 과정에서 주로 신규 개발과 재개발에 치우쳤다. 1970년대에는 재개발 중심의 법제가 만들어졌고, 1980년대 이후에는 택지개발과 정비사업이 확대되었다. 이 방식은 주거환경을 빠르게 바꾸었으나 기존 공동체 해체, 원주민 이주, 지역 고유 자산의 상실이라는 문제를 낳았다.

이에 따라 철거 위주의 재개발에서 벗어나 기존 도시 자산을 살리는 방향이 필요해졌다. 인구 감소와 저성장 시대에 신규 개발 수요가 줄면서 쇠퇴 지역을 관리하고 되살리는 정책의 중요성이 커졌다. 도시재생법은 이런 전환을 제도화한 법률이다.

도시재생 정책은 또한 국가와 지방자치단체의 자원을 쇠퇴 지역에 집중하는 전략을 취한다. 법 제2조제1항제5호는 도시재생활성화지역을 자원과 역량을 집중해 사업 효과를 극대화하는 전략적 대상지역으로 정의한다. 이 점에서 도시재생은 모든 지역을 대상으로 하는 일반 도시계획과 구별된다.

도시재생활성화지역 지정 기준은 전략계획에서 정하며, 세부 요건은 법령 기준에 따른다.

4. 구성요소·원리·절차

도시재생은 쇠퇴한 도시를 도시재생전략계획과 도시재생활성화계획이라는 두 단계 계획으로 나누어 추진한다. 전략계획은 대상 지역을 정하고 방향을 잡는 상위 계획이며, 실행계획은 그 지역에서 구체적인 사업을 묶어 시행하는 하위 계획이다. 두 계획은 서로 부합해야 하며, 실행계획은 전략계획과 국가도시재생기본방침에 맞춰 수립·변경한다.

구성요소를 정리하면 다음과 같다.

핵심 원리는 집중 투자다. 국가와 지방자치단체의 자원과 역량을 활성화지역에 모아 사업 효과를 극대화한다. 법은 이를 위해 활성화지역 안의 사업에 행정 절차를 묶어 준다. 활성화계획이 고시되면 도시·군관리계획 결정, 정비계획 결정, 특별건축구역 지정 등 여러 인가·결정을 받은 것으로 본다(법 제21조 제3항). 국유재산과 공유재산도 활성화지역 안에서는 도시재생사업 외의 목적으로 처분할 수 없다(법 제30조 제3항).

도시재생사업의 절차는 다음과 같다.

• 전략계획수립권자가 도시재생전략계획을 수립하고 도시재생활성화지역을 지정한다.
• 전략계획수립권자 또는 위임을 받은 구청장등이 활성화지역별로 도시재생활성화계획을 수립한다. 근린재생형은 구청장등이 위임받아 수립할 수 있다(법 제19조 제2항).
• 활성화계획에는 목표, 사업계획, 기반시설 계획, 재원 조달계획, 예산 집행계획, 평가 계획 등이 포함된다(법 제19조 제3항).
• 관계 행정기관과 협의한 뒤 계획을 확정·승인하고 고시하며, 고시일부터 효력이 생긴다(법 제21조 제1항).
• 활성화지역 밖이라도 기초생활인프라 최저기준 미달 지역 등은 인정사업계획을 세워 도시재생사업으로 인정받을 수 있다(법 제26조의2 제1항 ~ 제2항). 국가지원 사항이 있으면 국토교통부장관의 사전 결정과 특별위원회 심의를 거친다(같은 조 제4항).
• 고시 후 사업을 시행하고 평가·점검 결과를 활성화계획에 반영한다.

도시재생사업 인정 요건은 다음 두 가지를 함께 본다. 시행지역은 도시지역이어야 하고, 사업 면적은 10만제곱미터 미만이어야 한다(시행령 제32조의2 제2항). 이 요건은 인정사업에 적용되는 기준이다.

도시재생은 활성화지역을 정하고 계획으로 사업을 묶어 집중 투자하는 제도다.

5. 관련 법령·기준·표준

도시재생의 근거 법률은 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」(약칭 도시재생법)이다. 주요 기준 수치와 조건을 표로 정리한다.

전략계획 수립 주기와 활성화계획 고시 효력은 기준값이다. 인정사업의 면적 기준과 경미한 변경 기준도 값이 정해져 있으므로 답안에 그대로 쓴다. 재원은 국가 일반회계, 지역균형발전특별회계, 주택도시기금에서 지원된다(법 제27조 제3항).

개정 연혁으로는 2017년 12월 26일 개정으로 혁신지구 제도가 도입되었고, 2021년 7월 20일 개정으로 도시재생 인정사업 제도가 신설되었다. 2025년 개정으로 정의 조항에 항목이 추가되었다(법 제2조 머리말). 이 부분은 법 머리말 개정일을 근거로 한다.

6. 유형과 비교

도시재생은 사업의 주요 목적과 성격에 따라 도시경제기반형 활성화계획과 근린재생형 활성화계획으로 나뉜다. 두 유형은 대상 시설과 목표가 다르므로 답안에서 짝으로 비교한다.

위 표는 법 제2조제1항제6호 가목과 나목의 정의를 정리한 것이다. 도시경제기반형은 국가 기능 시설과의 연계가 핵심이고, 근린재생형은 생활권 단위의 주민 생활이 기준이다. 제19조제4항은 도시경제기반형 수립 시 연계방안과 파급효과를 우선 고려하도록 정한다.

도시재생사업의 법정 종류는 법 제2조제1항제7호 가목에 따른 여섯 가지 사업 방식으로 나눠 비교할 수 있다. 국가 차원 사업, 지방자치단체 사업, 주민 제안 공동체 사업, 정비사업·재정비촉진사업, 도시개발사업·역세권개발사업, 산업단지개발사업이다.