용도구역제도

왜 배우는가: 용도구역은 용도지역 위에 덧씌워 개발을 엄격히 제한하거나 유보하는 장치라서 국토계획 실무와 인허가 판단에서 자주 마주친다. 시험에서는 용도지역·용도지구와 비교하는 형태로 반복해 출제되므로 정의와 구분 기준을 함께 익혀야 한다.

출제 이력: 제120회 1교시 1번, 제114회 1교시 8번, 제109회 2교시 3번, 제108회 1교시 7번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의 문장은 다음과 같다.

용도구역은 용도지역·용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정하는 지역으로, 시가지의 무질서한 확산을 막고 계획적·단계적 토지이용을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역이다.

키워드

• 용도구역
• 도시관리계획
• 시가화조정구역
• 개발제한구역
• 도시자연공원구역
• 수산자원보호구역
• 입지규제최소구역
• 시가지 무질서 확산 방지

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면 용도구역은 토지 위에 덧씌우는 추가 규제 지역이다. 용도지역이 토지의 기본 용도를 나눈다면, 용도구역은 특정 목적을 위해 그 위에 별도로 개발을 묶거나 풀어 주는 장치다.

정식 정의는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법) 제2조의 취지를 따른다. 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역이다.

용도지역은 국토를 도시·농림·자연환경보전 등으로 나누는 기본 구분이다. 용도지구는 미관·경관·안전 등 특정 기능을 높이기 위해 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하는 지정이다. 용도구역은 시가화 유보, 개발 제한, 보전 등 구역 단위의 별도 제한을 두는 지정이다.

세 제도는 지정 목적과 규제 방식이 다르다. 그래서 같은 토지에 세 가지가 겹쳐 적용될 수 있고, 행위 허용 여부는 세 가지를 모두 확인해야 한다.

3. 등장 배경과 필요성

도시가 외곽으로 무질서하게 번지면 기반시설 비용이 늘고 농지·산림·수질 같은 보전 자원이 빠르게 줄어든다. 용도지역만으로는 이런 외곽 확산을 막기 어렵다는 문제가 있었다. 그래서 일정 구역을 시가화 유보나 개발 제한 대상으로 따로 묶는 제도가 필요해졌다.

국토계획 체계에서 용도구역은 도시·군관리계획의 한 축이다. 국토기본법은 국토계획을 국토종합계획, 초광역권계획, 도종합계획, 시·군종합계획, 지역계획, 부문별계획으로 구분하고, 시·군종합계획 중 도시·군계획이 용도지역·용도구역 지정의 근거가 된다. 지정 절차도 도시·군관리계획 결정 방식을 따른다.

또한 용도구역은 기간을 정해 시가화를 유보하는 방식을 쓴다. 시가화조정구역은 시·도지사가 대통령령으로 정하는 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정할 때 도시·군관리계획으로 지정하며, 그 결정은 유보기간이 끝난 날의 다음 날부터 효력을 잃는다. 이처럼 시간 제한이 붙는 점이 용도구역의 특징이다.

국토계획법상 용도구역의 대표 종류는 시가화조정구역, 개발제한구역, 도시자연공원구역이며, 해당 법령과 개별 법률에 따라 수산자원보호구역 등이 함께 운영된다. 이 절의 나머지 내용은 4절 이후에서 다룬다.

4. 구성요소·원리·절차

용도구역은 용도지역·용도지구와 달리 특정 구역 단위로 토지 이용을 강하게 제한하는 도시관리계획이다. 구성요소는 지정 근거, 지정 목적, 행위제한, 관리 주체, 해제·검토의 다섯 가지다. 그중 행위제한의 강도가 용도구역을 구분하는 기준이 된다.