특별계획구역

왜 배우는가: 특별계획구역은 지구단위계획 안에서 건축물 프로그램과 개발절차가 복잡한 용지를 따로 묶어 관리하는 장치다. 실무에서는 대규모 쇼핑단지나 공공청사 복합개발에서 순차개발 방식을 정하는 데 쓰이며, 기술사 시험에서는 지정 대상과 지구단위계획 작성 절차를 묻는 문항으로 반복 출제된다.

출제 이력: 제138회 1교시 6번, 제129회 4교시 6번, 제124회 3교시 1번, 제122회 1교시 10번, 제117회 3교시 6번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

특별계획구역은 지구단위계획구역 안에서 토지이용과 건축계획이 복잡하여 별도의 세부계획으로 개발을 관리하는 구역이다.

• 특별계획구역
• 순차개발
• 세부개발계획
• 지구단위계획구역
• 공동개발
• 입체계획
• 종합개발계획

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 지구단위계획 한 장으로는 풀리지 않는 복잡한 땅을 따로 떼어 집중 관리하는 구역이다. 지구단위계획은 구역 전체의 용도, 밀도, 동선을 정하고, 특별계획구역은 그 가운데 개발 주체와 설계 방식이 아직 정해지지 않았거나 여러 동의 건축물이 얽힌 곳을 맡는다.

정식 정의는 다음과 같다. 특별계획구역은 지구단위계획구역 내에서 특별한 건축적 프로그램이나 복합적 개발이 필요한 대지를 지구단위계획에 함께 반영하여 지정하는 구역이다. 지구단위계획수립지침은 이 구역의 계획내용을 지구단위계획에 포함하여 결정하도록 정한다.

핵심 용어를 정리하면 다음과 같다.

특별계획구역은 지구단위계획에 포함되어 함께 지정되는 세부 관리 구역이다. 지정 대상은 개발 프로그램이 뚜렷하지 않거나 여러 건축물을 한 번에 계획해야 하는 곳이다.

순차개발은 구역 전체를 한꺼번에 개발하지 않고 특별계획구역을 나중에 시기를 달리하여 개발하는 방식이다. 기초 기반시설이 먼저 들어서고 특별계획구역이 뒤따르는 구조를 가진다.

세부개발계획은 특별계획구역의 건축 배치, 용도, 입면을 구체화한 계획이다. 지구단위계획 결정 후 지방자치단체나 토지소유자가 작성한다.

3. 등장 배경과 필요성

지구단위계획은 가구, 획지 단위의 건축 규제를 정하는 제도다. 그런데 대규모 쇼핑단지, 공공청사, 터미널처럼 한 대지에 여러 동의 건축물과 다양한 용도가 함께 들어서는 곳은 획지 단위 규제로 담기 어렵다. 이런 곳을 일반 획지로 나누면 동선과 시설 연계가 끊기고 난개발이 생긴다.

특별계획구역 제도는 이 문제를 해결하기 위해 도입되었다. 구역 전체의 틀은 지구단위계획으로 정하고, 복잡한 부분은 특별계획구역으로 떼어 별도의 세부계획으로 개발하게 한다. 이렇게 하면 전체 계획의 일관성을 유지하면서 개발 주체와 건축가가 창의적인 설계를 할 여지가 생긴다.

지정 기준은 지구단위계획수립지침의 특별계획구역 조문에 나온다. 특별계획구역은 기반시설 설치가 전제되어야 하며, 대상구역 안에서 특별계획구역으로 지정되지 않은 곳이 개발을 마치는 시점에 초등학교 등 필수 기반시설 설치가 완료되어 있어야 한다. 이 조건은 순차개발을 허용하는 전제가 된다.

그래서 특별계획구역은 개발 시기를 조절하는 제도이기도 하다. 주변 기반시설이 갖춰지기 전에 대규모 건축이 들어서는 것을 막고, 시설 완료 후에 복합개발이 이루어지도록 순서를 정한다.