역세권개발제도

왜 배우는가: 역세권개발제도는 철도역 주변을 복합 개발하면서 공공성과 개발이익 환수를 함께 다루는 제도라 실무에서 사업 추진 절차와 법령 체계를 이해하는 것이 필수다. 두 회차 모두 사업 목적, 지정·계획 절차, 법령 체계와 문제점을 묻기 때문에 시험에서 반복해서 출제된다.

출제 이력: 제131회 2교시 2번, 제103회 4교시 3번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

역세권개발제도는 철도역과 그 주변지역을 한데 묶어 철도 기능과 주거·상업 등 도시 기능을 함께 조성하는 개발사업의 절차와 요건을 정한 제도다.

• 역세권개발사업: 역세권개발구역에서 철도역 등 철도시설과 주거·교육·상업 등 기능을 갖춘 단지를 조성하는 사업
• 역세권개발구역: 역세권개발사업을 위해 지정·고시된 구역
• 사업계획: 개발구역 지정 전에 수립하는 역세권개발사업계획
• 실시계획: 사업시행자가 작성해 지정권자의 승인을 받는 사업 시행 계획
• 사업시행자 지정: 지정권자가 국가, 공공기관, 철도 관련 법인 등 법으로 정한 자를 지정하는 절차
• 개발이익 재투자: 개발이익의 일부를 철도시설이나 공공시설 설치비용에 충당하는 제도
• 수용방식과 환지방식: 역세권개발사업의 두 가지 시행 방식

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 역 주변 땅을 철도와 도시 기능이 함께 들어서도록 묶어 개발하는 사업이다. 역은 교통 결절점이므로 그 주변을 정비하면 교통 편익과 도시 기능이 함께 커진다. 법에서는 역세권을 철도역과 그 인근의 철도 운영·정비 시설 및 국토교통부장관이 지정한 주변지역으로 정의한다. 역세권개발사업은 그 구역 안에서 철도역 등 철도시설과 주거·교육·보건·복지·관광·문화·상업·체육 등 기능을 가진 단지를 조성하고 시설을 설치하는 사업이다.

개발구역은 이 사업을 시행하기 위해 지정·고시된 구역이다. 개발구역을 지정하려면 먼저 사업계획을 수립해야 한다. 사업계획에는 명칭, 위치와 면적, 지정목적, 시행방식과 시행자, 시행기간, 재원조달계획, 토지등의 세목과 소유자, 세입자 주거대책, 용도지역 변경계획 등이 포함된다.

사업이 확정되면 사업시행자는 실시계획을 작성해 지정권자의 승인을 받아야 한다. 실시계획은 사업계획의 내용을 반영하고 토지이용·교통처리·환경관리, 재원조달과 연차별 투자, 기반시설 설치계획 등을 담는다. 사업의 공적 성격 때문에 시행자는 공익사업 절차와 개발이익 재투자 의무를 함께 따른다.

3. 등장 배경과 필요성

철도 개량과 철도역 이전은 역 주변의 토지 이용을 크게 바꾼다. 과거에는 철도 부지와 역세권 민간 토지가 각각 따로 개발되어 교통 연계가 약하고 기능이 단절되는 문제가 있었다. 철도 부지 활용도가 낮고 도시 공간이 분절되는 현상도 나타났다.

이에 철도 용지와 주변 토지를 하나의 사업으로 묶어 복합 개발하는 제도가 필요해졌다. 역세권개발제도는 철도 기능 재편, 철도시설 이전·설치, 환승 체계 구축, 주거 조성을 한 번에 계획하도록 한다. 그 결과 교통 편익과 도시 기능을 함께 얻을 수 있다.

또한 역세권은 공공이 투자한 교통 인프라의 효과가 집중되는 곳이므로, 그 개발이익을 공공시설 설치비용으로 되돌리는 장치가 함께 요구되었다. 이 때문에 개발이익 재투자 조항이 제도의 핵심 요소로 자리 잡았다.

필요성은 세 가지로 정리된다. 첫째, 철도 부지의 복합 활용이다. 둘째, 교통과 도시 기능의 연계다. 셋째, 공공 투자로 생긴 개발이익의 공공 환원이다.

• 철도 기능 재편과 도시 기능 조성을 한 사업에서 함께 계획한다.
• 사업시행자는 공공 주체와 법으로 정한 민간 주체로 제한된다.
• 개발이익의 일부는 철도시설과 공공시설 설치에 재투자한다.

전문가들은 이 세 가지 취지가 실제 사업에서 얼마나 균형을 이루는지가 제도 평가의 핵심이라고 본다.

4. 구성요소·원리·절차

본 절의 다른 소제목에서 다룬다.

4. 구성요소·원리·절차

역세권개발사업은 철도역 등 철도시설과 주거·교육·상업 등 기능을 함께 묶어 단지를 조성하는 사업이다. 사업의 구성은 사업계획, 사업시행자, 실시계획, 개발구역 지정의 네 단계로 나뉘며, 각 단계는 앞 단계의 결정을 근거로 한다.

사업계획에는 명칭, 개발구역 위치·면적, 시행방식, 토지이용계획, 재원조달계획, 세입자 주거대책 등 16개 사항이 포함된다. 수용 대상 토지의 세목과 환지 계획, 세입자 주거대책 등 일부 항목은 구역 지정 후에 보완할 수 있다.

시행방식은 수용 또는 사용 방식과 환지 방식으로 나뉘며, 두 방식을 혼용할 수 있다. 수용 방식은 공익사업법을 준용하고, 환지 방식은 도시개발법의 환지 규정을 준용한다.

사업계획 확정 후 실시계획 승인을 받아야 사업을 시행할 수 있다.

원리는 다음과 같다. 철도 기능을 유지·확충하면서 역세권의 토지 가치 상승분을 공공시설 재원으로 되돌리는 구조다. 역세권개발사업으로 발생한 개발이익의 100분의 25 를 해당 개발구역의 철도시설 또는 공공시설 설치비용에 충당한다.

절차는 다음과 같다.

• 지정권자가 사업계획을 수립한다.
• 주민 등의 의견을 청취하고 관계 기관과 협의한다.
• 지정권자가 개발구역을 지정·고시한다.
• 사업시행자를 지정한다.
• 사업시행자가 실시계획을 작성해 승인을 받는다.
• 실시계획을 고시하고 관계 서류를 14일 이상 열람하게 한다.
• 공사를 시행하고 준공 후 개발이익을 재투자한다.

실시계획 승인 후 1년 이내에 사업을 착수하지 않으면 사업시행자를 변경하거나 지정을 취소할 수 있다.

5. 관련 법령·기준·표준

역세권개발은 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」(약칭 역세권법)을 기본으로 하며, 같은 법 시행령과 시행규칙이 세부 절차를 정한다. 수용 방식은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을, 환지 방식은 「도시개발법」을 준용한다. 개발이익 산정은 「개발이익 환수에 관한 법률」을 준용한다.

핵심 기준은 다음 표와 같다.

경미한 변경은 시행령 제3조제2항에 열거되어 있다. 예를 들어 개발구역 면적의 100분의 10 미만 변경과 너비 12m 미만 도로 변경은 위원회 심의를 생략한다.

역세권 정의는 법 제2조에 있다. 철도역과 철도운영 시설, 차량정비기지 등 철도시설과 주변 지역 중 국토교통부장관이 지정한 지역을 역세권으로 본다.

6. 유형과 비교

역세권개발사업은 시행 방식에 따라 수용 방식과 환지 방식으로 나뉜다. 두 방식은 토지 확보 수단과 동의 요건이 달라 사업 추진 속도와 분쟁 가능성에 차이가 난다.