도시개발사업

왜 배우는가: 도시개발사업은 도시계획·토지이용·기반시설 정책이 실제 토지 개발로 이어지는 출발점이라 실무에서 구역 지정, 개발계획, 시행방식 선택이 가장 자주 검토된다. 시험에서도 지정 대상 규모, 시행방식, 환지 절차가 매 회차 반복되어 출제되므로 정의와 기준 수치를 함께 익혀야 한다.

출제 이력: 제128회 4교시 6번, 제120회 2교시 2번, 제117회 3교시 5번, 제108회 2교시 4번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의 문장은 다음과 같다.

도시개발사업은 도시개발구역에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건·복지 등의 기능을 갖춘 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업이다.

핵심 키워드는 다음과 같다.

• 도시개발구역: 도시개발사업을 시행하기 위해 지정·고시된 구역
• 개발계획: 구역 지정 시 수립하는 도시개발사업의 계획
• 실시계획: 개발계획에 따라 시행자가 작성하는 세부 사업계획
• 시행방식: 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식
• 지정권자: 도시개발구역을 지정하는 주체
• 시행자: 도시개발사업을 실제로 수행하는 주체
• 환지 예정지: 환지방식에서 종전 토지 대신 배정될 토지로 지정된 토지
• 환지처분: 환지 계획에 따라 토지 소유권을 최종 확정하는 처분

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 도시를 새로 만들거나 낡은 시가지를 다시 짜는 사업을 법에 따라 정해진 구역 안에서 체계적으로 추진하는 것이다. 흩어진 토지를 하나의 계획 아래 묶어 도로, 상하수도, 공원 같은 기반시설과 주택·산업시설을 함께 조성한다.

「도시개발법」은 이 사업의 절차를 구역 지정 → 개발계획 수립 → 시행자 지정 → 실시계획 인가 → 시행 → 준공의 순서로 정한다. 구역 지정은 사업의 법적 출발점이고, 개발계획은 구역별 토지이용·인구수용·재원조달 등 사업의 큰 틀을 정하는 문서다.

도시개발구역은 법 제2조 제1항 제1호에 따라 제3조와 제9조에 의해 지정·고시된 구역을 말한다. 개발계획은 법 제4조 제1항에 따라 구역을 지정하려면 반드시 수립해야 하는 사업계획이다. 다만 공모나 대통령령이 정하는 지역은 구역 지정 후에 수립할 수 있다.

실시계획은 법 제17조 제1항에 따라 시행자가 작성하는 사업계획이며, 이 안에는 지구단위계획이 포함되어야 한다. 시행자가 지정권자가 아니면 지정권자의 인가를 받아야 한다.

시행방식은 법 제21조 제1항에 따라 수용 또는 사용방식, 환지방식, 이를 혼용하는 방식 중 하나로 정한다. 시행령 제43조 제1항은 원칙적으로 환지방식과 수용·사용방식의 요건을 나누어 규정한다.

3. 등장 배경과 필요성

도시가 확장되거나 노후화되면 개별 필지 단위의 개발은 기반시설을 연결하기 어렵다. 토지 소유가 잘게 나뉘어 있으면 도로 선형을 바꾸거나 공원을 배치하기 힘들다. 도시개발사업은 이런 문제를 구역 단위 계획으로 풀기 위해 도입되었다.

환지방식은 토지 소유자가 토지를 일부 내놓고 그 대가로 개발된 토지를 돌려받는 방식이다. 이를 통해 사업비를 토지 가치 상승분으로 충당하면서 소유자의 재산권을 유지할 수 있다. 반대로 지가가 높아 환지가 어려운 지역에서는 수용 또는 사용방식으로 집단적인 조성과 공급을 추진한다.

구역 지정 대상 면적은 용도지역에 따라 다르게 정해져 있다. 도시지역의 주거지역·상업지역은 1만 제곱미터 이상, 공업지역은 3만 제곱미터 이상이다(시행령 제2조 제1항). 도시지역 외의 지역은 원칙적으로 관련 기준이 정한 규모 이상이어야 하며, 자연녹지지역·생산녹지지역 및 도시지역 외의 지역은 광역도시계획 또는 도시·군기본계획에 따라 개발이 가능한 지역에서만 국토교통부장관이 정하는 기준에 따라 지정한다. 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되고 요건을 모두 갖추면 이보다 완화된 규모로 지정할 수 있다.