지구단위계획구역 지정 대상

왜 배우는가: 지구단위계획구역은 어느 땅에 지정할 수 있고 누가 반드시 지정해야 하는지를 정하는 출발점이다. 도시지역과 도시지역 외 지역의 지정 대상이 달라 실무에서 구역 지정 여부를 판단할 때 가장 먼저 확인하는 기준이다. 시험에서는 지정 대상과 완화 적용을 묻는 문항으로 반복해서 출제된다.

출제 이력: 제138회 4교시 3번, 제131회 2교시 6번, 제123회 4교시 1번, 제109회 3교시 6번, 제102회 2교시 2번, 제97회 3교시 1번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

지구단위계획구역 지정 대상은 도시지역 안팎에서 계획적 개발·관리가 필요한 구역을 법령 기준에 따라 고르는 것이다.

• 지구단위계획구역
• 도시지역
• 도시지역 외 지역
• 계획관리지역
• 개발진흥지구
• 반드시 지정 대상
• 용도지구 대체
• 완화 적용

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 지구단위계획구역은 "이 땅은 건물 하나하나를 따로 보지 말고 한 덩어리로 계획해서 개발하거나 관리해야 한다"고 정해 둔 구역이다. 그 구역 안에서는 건축물의 용도·규모·형태를 세부적으로 정하고, 필요하면 용도지역 기준의 제한을 완화하거나 건폐율·용적률을 조정한다.

정식 정의는 다음과 같다. 지구단위계획구역은 도시·군관리계획으로 결정하는 구역이며, 그 구역 안의 토지이용을 합리화하고 경관·환경을 확보하기 위해 지구단위계획을 수립하는 대상 구역이다. 지구단위계획은 건축물 등 시설의 용도·종류·규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율·용적률을 완화하여 수립하는 계획이다.

여기서 지정 대상이라는 말은 두 가지 뜻을 가진다. 하나는 지정할 수 있는 지역(임의 지정)이고, 다른 하나는 반드시 지정해야 하는 지역(의무 지정)이다. 두 경우의 법적 근거와 판단 기준이 다르므로 답안에서는 구분해 쓴다.

도시지역 안에서는 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지역이 넓게 열거되어 있다. 용도지구 내 세부 계획이 필요한 곳, 토지 형질변경과 건축계획을 함께 관리할 곳, 기능·미관을 높일 곳, 복합용도개발이 필요한 곳, 대규모 유휴토지나 이전부지가 있는 곳 등이다.

도시지역 외 지역에서는 지정 가능 지역이 좁게 제한된다. 원칙적으로 계획관리지역이 중심이며, 일정 비율 이상 계획관리지역을 포함하거나 특정 개발진흥지구, 용도지구를 폐지하고 지구단위계획으로 대체하는 경우에 한한다. 그래서 도시지역 외 지정은 난개발 방지와 입안 요건 검토가 함께 따라붙는다.

3. 등장 배경과 필요성

지구단위계획제도는 용도지역·용도지구 제도만으로는 개별 필지 단위의 건축물 배치, 가로 형태, 경관을 조절하기 어렵다는 한계에서 출발했다. 용도지역은 큰 면 단위의 토지이용을 정하고, 건축 세부는 건축법 기준에 맡겨지기 때문에 시가지 전체의 질서가 흐트러지는 문제가 있었다.

이 간극을 메우기 위해 일정한 구역을 정해 토지이용계획과 건축물계획을 서로 환류시키는 계획 수단이 도입되었다. 구역 지정은 이 제도를 적용할 땅을 고르는 첫 단계이므로, 지정 기준이 명확해야 자의적 지정과 난개발을 막을 수 있다.

특히 도시지역 외 지역에서 개발 수요가 늘면서 무분별한 개발을 막고 기반시설을 함께 공급하기 위한 기준이 필요해졌다. 그래서 지정 가능 용도지역을 계획관리지역 등으로 한정하고, 면적 비율과 입안 기준을 두어 지정 범위를 통제하고 있다.