주택도시기금

왜 배우는가: 주택도시기금은 국민주택 공급, 주택 구입·임차 지원, 도시정비와 도시재생에 쓰이는 대규모 정책자금이다. 주택과 도시 개발의 재원 구조를 이해해야 정책 설명과 사업 관리 문제에 답할 수 있어 기술사 시험에서 반복해 출제된다.

출제 이력: 제130회 3교시 3번, 제109회 1교시 3번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

주택도시기금은 국민주택 공급, 주택 구입·임차 지원, 도시정비·재생 사업에 필요한 자금을 조성·운용하는 정부 기금이다.

답안 첫 줄에는 위 정의를 쓰고, 이어서 주택계정과 도시계정이라는 두 회계로 나뉘어 운용된다는 점을 한 문장으로 덧붙인다.

핵심 키워드

• 주택도시기금
• 주택계정
• 도시계정
• 국민주택채권
• 주택도시보증공사
• 도시재생
• 기금재수탁자

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 주택도시기금은 나라가 주택과 도시에 쓸 돈을 한데 모아 두고, 용도에 맞게 빌려주거나 출자하는 돈 주머니다. 주택도시기금법 제3조에 따라 정부가 법의 목적을 달성하기 위한 자금을 확보·공급하려고 설치한 기금이다.

기금은 두 개의 회계로 나뉜다. 주택계정은 국민주택의 건설, 국민주택규모 이하 주택의 구입·임차·개량, 준주택 건설, 주택 리모델링 등에 출자·융자한다. 주택계정의 용도는 법 제9조제1항에 열거되어 있다. 반면 도시계정은 도시 및 주거환경정비법상 정비사업, 빈 건축물 정비사업, 소규모주택정비사업에 대한 융자와 도시재생 관련 사업에 대한 출자·투자·융자에 쓴다. 법 제9조제2항이 그 근거다.

기금의 재원은 계정별로 다르다. 주택계정은 국민주택채권 발행 자금, 입주자저축으로 조성된 자금, 복권수익금, 재건축부담금 중 국가 귀속분 등으로 조성된다. 도시계정은 일반회계 출연금, 지역균형발전특별회계 출연금, 공공자금관리기금 예수금, 그리고 주택계정으로부터의 전입금이나 차입금으로 조성된다. 재원을 계정별로 나눈 이유는 주택 정책 자금과 도시 정책 자금의 회수 구조와 목적을 분리하기 위해서다.

기금의 관리 체계도 알아 두어야 한다. 국토교통부장관이 기금을 운용·관리하고, 그 사무 중 상당 부분을 주택도시보증공사가 수행한다. 공사는 기금 운용·관리 사무를 맡으며, 필요하면 금융기관 등 기금재수탁자에게 사무의 일부를 재위탁한다. 기금재수탁자는 기금회계와 자신의 다른 회계를 구분해 처리해야 한다.

주택도시기금을 설명할 때는 다음 세 가지를 함께 말하면 된다. 첫째, 국민주택채권 등으로 자금을 모은다. 둘째, 주택계정과 도시계정으로 용도를 나눈다. 셋째, 주택도시보증공사가 운용과 보증을 맡는다.

3. 등장 배경과 필요성

주택과 도시 정책은 공급 목표, 금융 지원, 보증, 정비 사업이 서로 얽혀 있다. 이를 예산 한 항목으로 처리하면 단기 재정 여건에 따라 사업이 흔들린다. 장기적으로 안정된 재원이 필요했고, 그 해법으로 기금 형식이 채택되었다. 기금은 일반회계와 분리해 목적 사업에만 쓰이므로 재원의 안정성과 사업의 연속성을 확보할 수 있다.

정책 금융의 측면에서도 필요성이 있다. 민간 자금만으로는 임대주택, 저소득층 주택 구입 지원, 노후 도심 정비처럼 수익성이 낮은 사업이 충분히 추진되기 어렵다. 기금은 출자·융자 조건을 정책 목적에 맞게 설정해 이런 사업에 자금을 공급한다. 또한 주택 건축공정률이 60퍼센트 이상에 이른 뒤 입주자를 모집하는 주택의 사업주체 또는 시공자에게 금액이나 금리를 우대해 출자 또는 융자할 수 있어 공급 시기를 조정하는 수단으로도 쓰인다(다만 「주택공급에 관한 규칙」 제15조제3항에 따라 입주자를 모집하는 경우는 제외한다).

도시 측면에서는 정비사업과 도시재생이 주된 배경이다. 노후 주거지와 빈 건축물이 늘면서 기반시설 설치비와 사업 초기 자금이 부족한 사례가 많아졌다. 도시계정은 이런 초기 비용을 융자로 지원해 사업이 멈추지 않게 한다. 따라서 기금은 주택 공급과 도시 기능 회복을 한 재원 체계로 연결하는 장치라고 설명할 수 있다.

마지막으로 재원 구조의 변화도 배경에 들어간다. 주택 정책 자금과 도시 정책 자금을 하나의 기금으로 묶어 관리하는 방식은 재원을 통합해 효율을 높이려는 취지다. 구 주택기금과 도시기금을 하나로 묶은 통합 방식이 현재의 주택도시기금 구조의 출발점이다.

4. 구성요소·원리·절차

주택도시기금(주택계정·도시계정)은 재원 조성, 자금 운용, 원리금 상환의 세 단계로 움직인다. 재원은 국민주택채권, 입주자저축, 복권수익금, 일반회계 출연금, 공공자금관리기금 예수금 등으로 조성하고, 조성된 자금은 법이 정한 용도에 따라 출자·융자·증권 매입으로 집행한다. 회수금과 운용수익은 다시 기금으로 들어와 다음 사업의 재원이 된다.

기금은 주택계정과 도시계정으로 나뉘며 용도가 법으로 한정된다. 두 계정은 재원과 용도가 다르므로 답안에서 구분해 쓴다.

• 주택계정: 국민주택 건설, 준주택 건설·구입·임차, 리모델링, 대지조성, 공공임대 관련 증권 매입 등에 쓴다.
• 도시계정: 정비사업·소규모주택정비사업·빈 건축물 정비사업의 융자, 기반시설 설치비 융자, 도시재생 관련 사업에 쓴다.

주택계정의 재원 중 국민주택채권은 기금 조성의 기본 재원이다. 주택 구입 시 의무 매입하는 채권이며, 발행은 전자등록 방식으로 한다. 입주자저축은 청약 제도와 연결되어 주택계정에 들어온다.

운용 원리는 공공성과 회수성의 균형이다. 저리 융자를 통해 공급 주체의 자금 부담을 낮추고, 대출자산은 회수하여 재투자한다. 대출자산이 필요하면 매각도 할 수 있으며, 매각은 경쟁입찰이 원칙이며 7일 이상 공고를 거친다. 다만 현저히 기금에 유리한 조건이거나 한국주택금융공사와 계약하는 경우에는 수의계약이 가능하다.

집행 절차는 다음과 같다.

• 재원 조성: 국민주택채권 발행, 입주자저축 등 재원을 주택계정·도시계정으로 나누어 받는다.
• 사업 심사: 용도 요건(법 제9조·제10조)과 사업 요건을 확인한다.
• 집행: 출자, 융자, 증권 매입 중 하나로 자금을 지급한다.
• 보고: 공사와 기금재수탁자 등은 매달의 조성·운용 상황을 다음 달 20일까지 국토교통부장관에게 보고한다.
• 회수·재투자: 회수금과 이자수입은 기금에 다시 들어와 재원이 된다.

예를 들어 주택 건축공정률 60퍼센트 이상 도달 후 입주자를 모집하는 국민주택규모 이하 주택은 기금 지원 대상이 된다(단, 「주택공급에 관한 규칙」 제15조제3항에 따라 입주자를 모집하는 경우는 제외한다). 이 경우 금액이나 금리를 우대할 수 있다.

5. 관련 법령·기준·표준

주택도시기금의 근거 법률은 「주택도시기금법」이다. 기금의 설치는 제3조, 재원은 제5조, 용도는 제9조, 운용·관리 위탁은 제10조, 보증 등 공사 업무는 제26조에 있다. 하위 기준은 시행령과 시행규칙이 정한다.

위 표의 값 중 건축공정률, 보고 기한, 수수료 지급 기한, 매각 공고 기간은 조문 원문에 있는 값이므로 그대로 쓴다. 임대주택 증권 요건은 조문 항목 전체를 요약한 것이다.